Эффективность управления земельно-имущественным комплексом на различных террирориальных уровнях.Теория,методика и практика (на примере Приволжского федерального округа) (27.04.2009)

Автор: Хаметов Тагир Ишмуратович

Основное содержание диссертации

В отечественной научной литературе понятие «земельно-имущест-венный комплекс» рассматривается с позиций социально-правового и экономического подходов как система имущественных элементов и взаимодействия, формируемая в процессе использования и накопления общественно-полезных свойств этих элементов. При социально-правовом подходе земельно-имущественный комплекс рассматривается как физическая совокупность двух понятий: земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости с учетом их целей, функций использования. При экономическом подходе земельно-имущественный комплекс рассматривается с позиции совокупности земельных и иных связанных с ними имущественных ресурсов в многообразии форм собственности и управления, а также с учетом структуры и развития земельно-имущественных отношений в обществе.

В нормативно-правовой базе Российской Федерации даётся определение лишь понятию «имущественный комплекс». Это понятие неразрывно связано с понятием «предприятие» в составе всех видов имущества, предназначенных для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги. Отсюда следует, что земельно-имущественный комплекс – это совокупность земельного участка с расположенными на нём иными элементами недвижимости, инфраструктуры по поводу их использования по функциональному назначению, обособления и отчуждения. ЗИК представляет собой одновременно сложную недвижимую вещь и комплекс материальных и нематериальных активов.

В настоящее время земельный участок и расположенные на нем улучшения (здания, сооружения, элементы инфраструктуры) не рассматриваются как единый недвижимый объект (комплекс) управления, представляющий собой целостность указанных элементов для выполнения предназначенной функции.

По мнению автора, в основе рассмотрения понятия единого объекта недвижимости должно быть положение, по которому объектом управления является территория с расположенными на ней (юридически связанными) улучшениями в совокупности, а не разрозненно. Такой объект управления должен именоваться «земельно-имущественный объект (комплекс)» Данный подход соответствует и намечаемой реформе в жилищной и производственной сфере, а также формируемому государственному кадастру недвижимости.

ЗИК отличается тем, что эта совокупность образована искусственно в определенных пространственно-временных условиях и функционирует за счёт деятельности людей для удовлетворения жизненных, производственных потребностей и развития территорий, имеет социальную, экономическую и экологическую направленность. При этом базой совокупности и системообразующим элементом ЗИК выступает земельный участок, а активными элементами в управлении совокупностью взаимосвязей составляющих всей системы являются люди в процессе своей деятельности.

В работе выделены следующие виды Комплекса:

1) земельно-имущественный комплекс субъекта Российской Федерации и муниципального образования – это совокупность земельных ресурсов, объектов недвижимости и других связанных с ними природных и антропогенных ресурсов (с учетом уникальности земли как природного ресурса и базиса существования человечества), находящихся в собственности субъекта Российской Федерации (или муниципального образования);

2) земельно-имущественный комплекс локального уровня – это объект конкретных имущественных прав, совокупность земельного участка и расположенных на них иных объектов недвижимости определенного функционального назначения, принадлежащий конкретному юридическому (или физическому) лицу.

Земельно-имущественные комплексы локального уровня в совокупности по функциональному назначению и территориальному расположению с единой инфраструктурой формируют следующий уровень управления земельно-имущественными ресурсами (жилой район, промышленная зона, муниципальное образование, субъект Федерации, Российская федерация).

Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть непосредственной или опосредованной. Непосредственно связаны с земельным участком: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, кондоминиумы. Опосредованно связаны с земельным участком: предприятия как имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения.

Земельный участок в составе Комплекса локального уровня выступает в различных ролях в зависимости от функционального назначения объектов капитального строительства (ОКС). В этой связи автором выделены следующие группы Комплексов:

– ЗИК, в которых земельный участок выступает в качестве основного средства производства сельскохозяйственной продукции и лесного хозяйства (предприятия агропромышленного комплекса, лесохозяйственные предприятия);

– ЗИК, в которых земельный участок выступает в качестве пространственного базиса (промышленные предприятия обрабатывающей отрасли, транспортные предприятия, предприятия энергетики, связи, космического обеспечения и иного специального назначения);

– ЗИК, в которых земельный участок выступает в качестве источника сырья и энергетических ресурсов (промышленные предприятия добывающей отрасли);

– ЗИК, в которых земельный участок выступает в качестве пространственного базиса и места жизнедеятельности человека в населенных пунктах (предприятия жилищно-коммунального хозяйства, общественного назначения и кондоминиумы);

– ЗИК, в которых земельный участок выступает в качестве природного ресурса ( предприятия особо охраняемых природных территорий и зон с особыми условиями использования территорий).

Элементы, составляющие ЗИК можно подразделить на две группы: земельные участки; иные объекты недвижимого имущества (а также имущественные права и имущественные обязанности).

Объекты ЗИК могут участвовать в процессах финансового, материального рынков и рынка недвижимости, как в единстве своих объектов, так и пообъектно при неизменном составе этих объектов. Связь с рынком юридических услуг определяется действующим законодательством, требующим нотариального заверения документов по сделкам с объектами ЗИК, государственной регистрации прав и сделок, в отдельных случаях судебного отчуждения прав собственности и на продажу объектов недвижимости на открытых торгах через суд и судебных исполнителей. Рынок недвижимости для объектов ЗИК является основным сегментом рынка.

Земельно-имущественные комплексы (объекты) автором объединены в группы на основе классификации объектов недвижимости по их функциональному назначению (рис.1). Гражданские (жилые, общественные) Комплексы – имущественные комплексы, предназначенные для постоянного проживания, обеспечения бытовых потребностей и общественной деятельности людей, включающие в свой состав земельный участок (совокупность земельных участков), здания, сооружения и элементы инфраструктуры. Промышленные ЗИК – имущественные комплексы, предназначенные для ведения разнообразной производственной деятельности. Сельскохозяйственные ЗИК – имущественные комплексы, предназначенные для различных отраслей сельскохозяйственного производства.

Виды ЗИК по функциональному назначению

Гражданские

Промышленные

Сельскохозяйственные

жилые: по характеру застройки делятся на 5 групп

общественные: по функциональному назначению делятся на 4 группы

производственные

энергетические

транспортно-складского хозяйства

вспомогательные

животноводческие

птицеводческие

ветеринарные

силосные, сенажные

складские

культивационные

по обработке сельхозпродукции

по ремонту с/х машин

Рис. 1. Классификация ЗИК по функциональному назначению

Квалификационные признаки объектов недвижимости в составе ЗИК разделены автором на две группы: основные (неподвижность, материальность и долговечность) и функциональные (производственные и непроизводственные).


загрузка...