ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ (25.09.2012)

Автор: Марченкова Светлана Васильевна

качественное благоустройство придомовой территории, обеспечивающее полноценную среду обитания отсутствие преемственности от существующей застройки

Таким образом, выявленные положительные и отрицательные аспекты строительства МЖК в современных российских условиях, а также анализ существующих методических подходов к оценке их эффективности, позволивший определить нерешенные задачи в этой области, стали основанием для формирования концепции многофакторной оценки эффективности данных комплексов.

Во второй главе «Разработка концепции комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов» в результате исследования экономических и архитектурно-строительных научных работ, а также методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов сформулированы основные принципы оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК, а именно:

Учет архитектурно-строительных решений при определении затратных и результативных показателей объекта.

Определение и учет факторов, влияющих на рыночную стоимость жилья в многофункциональных жилых комплексах.

Формирование объективной рыночной стоимости жилья в многофункциональной жилой недвижимости.

Учет социальных последствий реализации проекта многофункционального жилого комплекса.

Учет финансовых последствий реализации проекта многофункционального жилого комплекса для его участников.

Для определения и учета факторов, влияющих на рыночную стоимость жилья в МЖК, разработана экономико-математическая модель на основе регрессионного и корреляционного анализа данных. На рис. 3 представлены основные шаги данной модели.

Рис. 3. Экономико-математическая модель определения и учета факторов, влияющих на рыночную стоимость жилья в МЖК

Данный метод был применен к МЖК, спроектированным и построенным в городе Москве, в результате чего выяснилось, что наиболее существенное влияние на рыночную стоимость жилья в исследуемых объектах оказывают следующие факторы:

- количество машиномест на 1 квартиру;

- удаленность от исторического центра;

- класс жилья.

Таки образом, построенное на шестом этапе уравнение выборочной линейной регрессии имеет следующий вид:

соответствуют признакам «количество машиномест на 1 квартиру», «удаленность от исторического центра» и «класс жилья».

Такой подход позволяет, во-первых, количественно оценивать территориальные, архитектурно-планировочные, экономические и экологические факторы, характеризующие строительство и эксплуатацию МЖК; во-вторых, рассчитывать обоснованную рыночную цену 1 кв.м жилой площади в подобных объектах, что дает возможность инвестору более точно определять экономический эффект от реализации проекта; в-третьих, метод может быть использован контролирующими органами для выявления «недобросовестных игроков», необоснованно завышающих цены на рынке жилья, а также риелторскими компаниями для определения ценовой политики на рынке недвижимости.

На основе установленных на четвертом шаге линейно независимых ценообразующих факторов проведена сегментация рынка многофункциональной жилой недвижимости на примере Москвы с помощью кластерного и дисперсионного анализа. Результатами сегментации является выделение восьми кластеров МЖК, которые характеризуются семью основными признаками (табл. 3).

Таблица 3. Результаты дисперсионного анализа данных, характеризующих МЖК г. Москвы

Номер кластера Название характеристики

Среднее значение (по каждому кластеру)

Общая площадь встроенно-пристроенных помещений, кв. м Количество квартир, шт. Количество машиномест на одну квартиру, шт. Удаленность от исторического центра города, км Класс жилья Экологическая обстановка Стоимость жилья в МЖК на 2011 г., тыс. руб. за 1 кв. м (по каждому кластеру)

1 15250 672 1,29 9 4,67 2,67 356,44

2 29413 110 5,4 1,6 5 1 490,00

3 11871,2 536,8 1,318 11,2 2,1 2,65 169,99

4 11722 343 1,265 3,7 4,5 1 303,25

5 14902 440 2,61 17,1 5 3 400,00

6 165273 1984 1,75 7,7 2 2 150,00

7 26115 3318,5 0,775 7,3 2 2,5 215,40

8 12000 7012 1,2 8,9 1 1 127,00

Проведенная кластеризация позволяет сравнивать аналогичные проекты МЖК, сопоставимые по объемно-планировочным показателям, а также с учетом территориальных и экологических факторов. Необходимо отметить, что аналогичными является проекты, принадлежащие одному и тому же кластеру. Наряду с этим кластеризация исследуемых комплексов облегчает потенциальным потребителям выбор расположения покупаемой недвижимости (квартиры) в зависимости от удаленности от центра города и экологической обстановки, класса жилья, объемно-планировочных особенностей и т.д. в соответствии с их финансовыми возможностями. Таким образом, полученные кластеры позволяют покупателям лучше ориентироваться среди предлагаемой продукции на рынке многофункциональной недвижимости.

На основе сформулированных принципов, выявленных ценообразующих факторов, проведенной сегментации жилой недвижимости предложена концептуальная схема комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК, предполагающая шесть этапов (рис.4).

Рис. 4. Концептуальная схема комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК

Предложенная концепция позволяет учитывать архитектурно-строительные особенности планируемого объекта, социальный эффект для города и потенциальных потребителей, а также экономический эффект для заинтересованных участников проекта.

В третьей главе «Методическое обеспечение реализации концепции комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов на прединвестиционной стадии» в результате теоретических исследований по бизнес-планированию инвестиционно-строительных проектов и составлению предпроектной документации предложен алгоритм разработки бизнес-плана проекта МЖК на прединвестиционной фазе, который включает в себя пять основных разделов: резюме проекта, исходные данные и характеристика первоначального замысла, комплексные маркетинговые исследования, инженерные изыскания, технико-экономическое обоснование. В основе последнего раздела лежит предложенная методика комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК. В работе представлено описание реализации каждого из шести этапов данной методики.

????¤??????F?L

????¤????w

&номические показатели планируемого объекта строительства. Объемно-планировочные, стоимостные и эксплуатационные показатели рассчитываются для каждой функциональной составляющей многофункционального жилого здания, входящего в структуру многофункционального жилого комплекса: для жилой, культурно-бытовой, деловой, торговой, социальной функции, а также для всего здания в целом.

Коэффициенты, определяемые целесообразность и экономическую эффективность выбранных объемно-планировочных и конструктивных решений МЖЗ в целом, а именно: планировочные (К1), объемные (К2), конструктивные коэффициенты (К3), а также коэффициенты компактности (К4), необходимо рассчитывать по формулам, учитывающим все функциональные составляющие здания. В качестве примера рассмотрены планировочные коэффициенты: коэффициент функциональной площади, коэффициент рационального использования земли, коэффициент рациональной формы здания, рассчитываемые по следующим формулам (табл. 4).

Таблица 4 Расчет планировочных коэффициентов, адаптированных для МЖК


загрузка...