Методология развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере (25.01.2010)

Автор: Бакрунов Юрий Октавьевич

2) представление и защиту интересов собственника проекта перед государственными органами и участниками процесса его реализации, позволяющее оптимизировать структуру затрат по реализации проекта;

3) профессиональное управление проектом, имеющее в том числе в качестве следствия экономию средств на создание и содержание собственной службы заказчика;

4) оперативный режим разрешения возникающих противоречий экономических интересов участников инвестиционно-строительной деятельности, приводящий не только к быстрому устранению негативных последствий, но и к предупреждению их появления;

5) высококвалифицированную фокусировку проекта, наличие стратегии его реализации и технического задания, позволяющее обоснованно ставить и структурировать по участникам задачи развития недвижимости;

6) контроль хода реализации проекта и исполнения его бюджета, обеспечивающий обоснованную корректировку статей последнего с учетом реализации стратегических целей проекта;

7) реализацию принципа портфелирования проектов, направленную на получение синергетического эффекта и др.

Исходя из выявленной специфики девелопмента, а также целевой ориентации его оценки, эффективность девелоперской деятельности характеризуется в работе как: определенный конечный результат управления; вероятность выполнения целевых установок и функций; соотношение реального и максимально возможного результата; соотношение фактического и требуемого результата. При этом, девелопмент функционируя результативно, эффективно, обладая высоким качеством, обеспечивает развитие недвижимости, благодаря способности адекватной фокусировки стратегии реализации проекта в конкурентной среде. Такие условия создаются, если технология и организация строительного производства, финансирование и организационные формы управления обладают конкурентоспособностью. Конкурентные преимущества девелопмента также зависят от уровня профессионализма менеджеров и управленческого персонала в целом.

Подход современной теории управления к оценке эффективности как к комплексу взаимосвязанных аспектов, учитывает, в первую очередь, особенности объектов определения эффективности, уровень, содержание и форму проявления эффекта, средства воздействия, элементы и стадии развития системы управления. В соответствии с перечисленными признаками, применительно к девелоперской деятельности декомпозиция понятия эффективности девелопмента может быть осуществлена по следующим критериям: форме проявления; времени проявления; содержанию эффекта; средствам воздействия; проекциям деятельности; уровню возникновения эффекта; виду участия.

Зависимость уровня общей эффективности управления девелоперской компании от того или иного уровня ее составляющих представлена в диссертационной работе формулой общего вида:

Эобщ = Эвнеш* Эвнутр, (1)

Эобщ - общая эффективность девелопмента;

Эвнеш - внешняя эффективность;

Эвнутр - внутренняя эффективность.

Приведенная зависимость отражает тот факт, что если обе составляющие будут ниже нормативного (среднесрочного) или максимально возможного уровня, то общая эффективность девелоперской деятельности неизбежно снизится в геометрической прогрессии. Анализ взаимосвязи между ресурсами и результатом реализации инвестиционно-строительного проекта с точки зрения времени проявления эффекта приводит к необходимости выделения статической и динамической эффективности девелопмента. Статическую эффективность целесообразно рассматривать как форму приспособления к имеющемуся экономическому положению на основе количественных показателей соотношения различных видов затрат и результатов. Статическая эффективность, являясь основной формой оценки и управления девелоперской деятельностью, характеризует результативность на коротких отрезках времени, которые соответствуют возможностям решения оперативных и тактических вопросов. Таким образом, динамическая эффективность предполагает достижение результатов за счет гибкого варьирования ресурсами и изменения технологий с интроекцией результатов на долгосрочный период.

????????o?Є

???????

???????????? ????????

????????????

?????????1

???????????1 ????????

??????????

???????????c

???????????c

8пеха. Имея в виду специфику девелопмента, заключенную в создании и развитии доходной недвижимости, стоимость проекта и перспективы ее роста по существу предопределяют динамику показателя стоимости бизнеса за исключением случаев создания некоммерческой недвижимости. Итак, оценка стоимости девелоперской компании безусловно актуальна, как с точки зрения капитализации ее деятельности, так и с позиции реализации экономических интересов ее собственников.

Проведенный анализ показал, что особый интерес представляет случай роста эффективности проекта при условии одновременного повышения эффективности деятельности компании. Его особенность заключается в том, что возникает синергетический эффект синхронного роста. Это проявляется в том, что рыночная оценка стоимости девелоперского бизнеса может существенно превышать его реальную стоимость. Именно такие эффекты используются зрелыми компаниями и лидерами девелопмента для привлечения инвестиционных ресурсов посредством эмиссионных механизмов. Достижением эффекта синхронного роста объясняется стремление девелоперских компаний к синхронизации роста базовых значений эффективности в целях практической реализации ускорения темпа капитализации девелоперского бизнеса.

Понимая, что разделение эффективности девелоперской деятельности носит условный характер, а эффективность девелоперских проектов только частично характеризует конечную эффективность девелопмента, в диссертационном исследовании были проанализированы используемые показатели эффективности девелоперских проектов с точки зрения их соответствия задаче оценки девелоперской деятельности. Проведенный анализ позволил:

во-первых, уточнить состав и структуру используемых категорий эффективности инвестиций, с одной стороны, дополнив их, с другой, уточнив содержание;

во-вторых, в качестве результатов инвестиций в доходную недвижимость принимать не получение прибыли, а приращение и изменение стоимости вложенного капитала (материального и нематериального);

в-третьих, считать основным показателем эффективности девелоперской деятельности: время (период) удвоения капитала проекта/компании.

Критерий минимизации времени удвоения капитала, как продуктивной рыночной стоимости компании / проекта / портфеля проектов, отражает динамику проанализированных в работе показателей, таких как:

дисконт девелоперских проектов, рассчитываемый по чистой прибыли инвесторов, а также в целом по внутреннему доходу и его составляющим от реализации инвестиционных проектов;

коэффициенты экономической эффективности инвестиций, рассчитываемые по чистой прибыли и полному внутреннему доходу инвесторов.

Суть указанной закономерности заключается в том, что именно темповые характеристики динамики коэффициентов экономической эффективности инвестиций и дисконта девелоперских проектов предопределяют перспективное преимущество компании/проекта в рыночных быстроизменяющихся динамических условиях. Кроме того, процесс капитализации, выраженный в удвоении капитала, и есть по существу характеристика приращения стоимости вложенного капитала.

Таким образом, в качестве основной характеристики эффективности инвестиций предлагается использовать время, проявляющееся в форме такого показателя оценки эффективности девелоперской деятельности, как период окупаемости инвестиций или по экономической сути – время удвоения вложений.

Исходя из состояния и сложившихся тенденций развития девелоперской деятельности, заметим, что только на начальных стадиях жизненного цикла девелоперская компания реализует один проект. Как правило, ее деятельность сопровождается одновременным осуществлением нескольких девелоперских проектов. Это потребовало адаптации теоретических основ портфельного подхода к особенностям девелоперской деятельности.

Наибольшую трудность на практике представляет собой оценка инвестиционного портфеля девелоперской компании, состоящего из разновременных и разнокачественных по объемам инвестиций и показателям эффективности проектам. В этом случае полученное множество значений показателей, соответствующих количеству проектов в портфеле, не носит интегральный характер, отражающий эффективность всего инвестиционного девелоперского портфеля. И наибольшую сложность в практическом разрезе представляет оценка и прогноз эффективности портфеля в целом в целях обоснования экономической необходимости входа или выхода из проектов с различными относительными и абсолютными показателями эффективности, определения момента входа/выхода в/из проект(а), а также учет фактических различий между точками ликвидности с позиции обеспечения эффективности всего инвестиционного портфеля.

В широком смысле теоретически эффективность преобразования (формирования) девелоперского портфеля означает характеристику степени его приспособленности к требованиям будущего постиндустриального общества, то есть отражение таких тенденций, как преимущественное внимание к капитализации нематериальных активов (интеллектуальных ресурсов, опыта, характера партнерских взаимоотношений и др.), рост расходов на науку и образование (повышение квалификации), углубление диверсификации и др.

Но наряду с обобщающим критерием, в теории и практике оценки эффективности достаточно широко распространены методы интегральной оценки инвестиционно-строительных проектов, которые в любом случае, независимо от цели оценки (оценка реализации или трансформации портфеля) способны формализовать процесс и подготовить управленческое решение, касающееся реструктуризации портфеля девелоперских проектов. При этом в настоящее время имеющийся научный инструментарий аппелирует рядом методов оценки целесообразности включения инвестиционно-строительных проектов в портфель девелоперской компании. Эти методы направлены на анализ достоинств и недостатков строительного проекта по выделенным с учетом приоритетов развития основным критериям.

При формировании портфеля заказов, рядом исследователей предлагается использовать аппарат теории игр, во взаимодействии с методами анализа, прогнозирования и планирования. Они позволяют спрогнозировать, насколько высока будет эффективность портфеля при разнообразных стратегиях его реализации. В данном случае должны «проигрываться» разные сценарии-стратегии формирования и реализации портфеля. Для решения подобных задач целесообразно использовать математический аппарат теории игр. Анализ всех имеющихся типов игр показал, что с учетом размерности задачи, а также необходимости отражения в модели поведения конкурентов и факторов внешней среды, наиболее адекватной является матричная разновидность игр. Использование матричных игр позволяет рассматривать несколько стратегий формирования проектного портфеля девелоперской компании. Проведенное исследование инструментария теории игр показало, с одной стороны, их адекватность масштабу и сложности задачи управления девелоперским портфелем, с другой, необходимость формирования объемного информационного массива экспертно полученных прогнозных данных, обрабатываемых с помощью достаточно сложных расчетных алгоритмов. Оперативно-тактическая проекция требует гораздо более простой и наглядной процедуры поддержки управленческих решений.

Девелоперская компания в современных условиях имеет потенциальную возможность войти в проект, т.е. начать участие в проекте, а также выйти из проекта, т.е. реализовать проект на открытом рынке на любом этапе его жизненного цикла. Теоретически эта точка «входа» и «выхода» может быть в любой момент времени на всем протяжении жизненного цикла проекта. Однако практически, для «выхода» из проекта продавец должен его подготовить для передачи покупателю. На момент продажи должны быть оформлены все документы, соответствующие стадии проекта. Следовательно, объективно «выход» из проекта может осуществляться не в любой момент времени, а в единственно определенный условиями готовности проекта к продаже фиксированный момент времени.


загрузка...