Методология развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере (25.01.2010)

Автор: Бакрунов Юрий Октавьевич

2. Процесс реализации ИСД в условиях переходной экономики имеет ряд важных особенностей, которые необходимо учитывать при его организации. Основными из них являются:

во-первых, ориентация ИСД на получение прибыли и, как следствие, необходимость рассмотрения в качестве завершающего этапа ИСД достижение экономического эффекта от реализации проекта, в отличие от традиционного ввода в действие объекта строительства;

во-вторых, необходимость обеспечения прав собственности на объект недвижимости, финансируемый за счет средств частных инвесторов, при отсутствии частной собственности на земельные участки, в т.ч. городских территорий, предназначенных под застройку;

в-третьих, переход от реализации строительных процессов, обеспечиваемых капитальными вложениями, к инвестированию, охватывающему более широкий состав разнообразных ресурсов, вовлекаемых в процесс ИСД;

в-четвертых, наличие разграничений прав собственности на землю и неразрывно связанных с ней зданий, строений и сооружений.

3. Действующая система регулирования, в частности методы управления ИСД, не учитывает все ее составляющие. Так, из объектов целевого регулирования выпали такие этапы ИСД, как: прединвестиционные исследования, подбор земельного участка и оформление прав на него, а также эксплуатация инвестором построенного объекта или реализация прав собственности на него.

4. Этап оформления земельных отношений, отсутствовавший в системе плановой экономики, является основополагающим для ИСД в современных условиях и влияет на характеристики показателей его инвестиционной привлекательности. На этом этапе происходит согласование интересов собственников двух основных составляющих объекта недвижимости – земельного участка и будущего строения.

В силу вышеизложенного, объективно необходимым является создание отсутствующей на данный момент методологической базы для регулирования процессов ИСД.

Поиск адекватных современным условиям развития национальной экономики способов ИСД, способных разрешать противоречия развития, был реализован в широко распространившейся в России и за рубежом девелоперской модели деятельности. Их анализ, проведенный в работе, позволил выявить основные проблемы функционирования и поставить задачи развития, показанные на рис.2.

В результате сравнения девелоперской деятельности в стране и за рубежом в диссертационном исследовании был сделан вывод, что при достаточно многих чертах сходства, они имеют существенные различия. И несмотря на то, что не вызывает сомнения гораздо более высокая эффективность лучших представителей западной модели девелопмента, тем не менее, прежде, чем разрабатывать качественные и количественные характеристики тренда развития российского девелопмента, необходимо уточнить экономический смысл этой дефиниции, ее место в системе экономических категорий, особенности реализации в российских условиях, а также перспективы на различных фазах жизненного цикла.

Применительно к ИСД автором была предложена научная гипотеза, заключающаяся в том, что по мере роста объективных потребностей в услугах интеграции деятельности и сочетания экономических интересов участников строительства девелопмент приобретает все более ярко выраженные признаки способа организации инвестиционно-строительной деятельности. Это положение доказывалось, имея в виду следующие соображения: во-первых, неизменность принципиальных характеристик объектов строительства; во-вторых, относительная стабильность характера воздействия совокупности факторов внешней среды; в-третьих, принципиальная определенность состава участников инвестиционно-строительной деятельности.

Иначе говоря, при прочих равных условиях выявлялось, чем девелопмент, выступающий в качестве способа ИСД, отличается от альтернативных способов производства и способен ли он, как экономическая кате-

Рис.2. Взаимосвязь выявленных проблем управления

и приоритетных задач развития

гория рыночной экономики, стать своего рода завершающей формой абстракции экономических отношений, складывающихся в процессе строительства. Для подтверждения или опровержения выдвинутой гипотезы автор охарактеризовал типовые варианты экономических отношений, складывающихся в процессе инвестиционно-строительной деятельности по реализации проектов развития недвижимости. Среди них: централизованный, хозяйственный, базовый, «под ключ», генподрядный, аутсорсинговый, концессионный. Рассмотренное многообразие экономических отношений, складывающихся в процессе строительства, было предложено различать их по следующим существенным признакам:

1) характеру прав собственности участников на объект недвижимости;

2) степени самостоятельности реализации девелоперской деятельности;

3) широте охвата стадий инвестиционно-строительного проекта и жизненного цикла объекта недвижимости;

4) целям, задачам и функциям участников;

5) характеру ответственности за результаты деятельности и распределению рисков хозяйствования.

На основе указанных признаков, в диссертационном исследовании была разработана матричная модель устойчивых связей девелопмента, представленная в таблице 1. Как следует из таблицы, целевая направленность всех разновидностей девелоперских отношений может быть охарактеризована, как управление развитием недвижимости, во всех случаях предполагающая интеграцию деятельности участников строительства и отличающаяся степенью охвата стадий жизненного цикла объектов недвижимости. При этом, предмет труда во всех случаях един в своей экономической сути и несмотря на то, что средства труда могут находиться в различной собственности, будучи единством орудий труда и рабочей силы, технологически объединенных в результате реализации функций управления проектом, их целенаправленное использование в современном понимании сущности инвестиционно-строительных процессов, определяется развитием объектов недвижимости. Именно этот сущностный признак становится доминантным в понимании ИСД, соответствующей рыночному типу национальной экономики.

Таким образом, девелопмент в широком смысле предложено характеризовать как способ организации инвестиционно-строительной деятельности во всем спектре рассмотренных выше модификаций (в зависимости от широты охвата жизненного цикла объекта недвижимости) с целью его развития.

Учитывая принятое методологическое допущение при определении понятия девелопмент, допустимое в пределах обозначенного горизонта познания и заключающееся в возникновении, распространении и утверждении «проектного бизнес-мышления», позволяющего идентифицировать инвестиционно-строительные процессы как процессы реализации проектов создания и развития недвижимости, возникает новая реальность, которая ведет к отказу от имеющихся убеждений и стандартов принятия управлен-

Таблица 1

Матричная модель устойчивых связей девелопмента

экономических

отношений П р и з н а к и о т л и ч и й

Характер прав собственности Степень самостоятельности

в реализации

девелопмента Широта охвата стадий реализации проекта и жизненного цикла

объекта недвижимости Цели, задачи, функции

участников Характер ответственности за результаты деятельности

Gi Hi Si Ki Ci Oi

1 2 3 4 5 6

Централизованный

i=1 Отсутствие у девелопера права собственности на объект Гибкая

конфигурация: устанавливается соглашением сторон Участие на всех стадиях (частично только в

начальной – 1 – и завершающей – 9) Получение прибыли от реализации проекта с отсутствием функций финансирования Ответственность за конечный результат (1 ( 9). Девелопер несет все риски

Концессионный

i=2 Отсутствие у девелопера права собственности на объект Высокая


загрузка...