Инновационные формы инвестирования в жилищном строительстве (24.09.2012)

Автор: Пустошкин Вадим Викторович

2. Член ЖНК

3. Застройщик 1. Устав, документы ЖНК

2. Основной договор купли-продажи/ Долевого участия 1. Замкнутость и самоуправляемость системы ЖНК 1. Длительность накопительного периода

2. Отсутствие

фиксации цены

Потребительский ипотечный кооператив 1. Кооператив

2. Член кооператива

3. Застройщик 1. Устав, документы кооператива

2. Договор купли-продажи/ Долевого участия 1. Мобильность кооператива и фиксация цены на ранних этапах 1. Косвенные отношения член кооператива-Застройщик

Ипотечное кредитование 1. Покупатель/

Заемщик

2. Банк

3. Застройщик 1. Кредитный договор

2. Договор

долевого участия 1. Фиксация стоимости недвижимости

2. Развитие систем ипотеки

и ее доступность 1. Высокая стоимость ипотечного кредита

2. Залог прав

до момента

гашения кредита

Исходя из вышеперечисленных характеристик инвестиционной деятельности и методов инвестирования в строительстве, проведем анализ и выделим основные характеристики рынка жилищного строительства в Самарской области. Сегодня строительному рынку и инвестиционному климату Самарской области свойственны:

1) рост объемов возводимого жилья и экономики региона. Так, рост объема строительства в Самарской области в 2011 году составил 37% от показателей 2010 года, а общий объем валового регионального продукта Самарской области вырос на 7,5%;

2) отсутствие строительных и девелоперских компаний, обладающих монополией на рынке жилищного строительства;

3) большой объем строительства жилья эконом-класса, развитие малоэтажного строительства;

4) реализация большого количества ипотечных программ;

5) сложная система получения разрешительной документации.

Исходя из вышеперечисленных характеристик первичного рынка недвижимости в Самарской области, для эффективного функционирования инвестиционной системы в строительстве предлагаем определить следующие характеристики и направления оптимизации и развития жилищного строительства в регионе:

1) необходимость застройки микрорайонов с высокоразвитой инфраструктурой;

2) освоение новых пригородных территорий для реализации проектов малоэтажного строительства;

3) формирование конкуренции между банковскими структурами, привлечение банков в процесс софинансирования строительства;

4) реализация программ интеграции строительного бизнеса и государства, разработка и реализация инновационных форм инвестирования в жилищном строительстве ;

5) развитие строительных производств, осуществляющих полный цикл строительных работ.

Рассмотрим пример реализации программ инновационного инвестирования строительства на основе реализуемого ООО «РОССКАТ-КАПИТАЛ», ООО «ПромТехСтейд» и ЗАО «Эл-Траст» проекта жилого комплекса «Изумрудный» общей строительной площадью 34 000 м2. В рамках проекта планируется возведение на территории Промышленного района г. Самары 26 жилых секций комфорт-класса (1399 квартир) и обеспечение более 4000 человек жильем.

В рамках проекта жилого комплекса «Изумрудный» предлагается разработка новых форм инвестирования, которые должны привести к перераспределению инвестиционных потоков, установить новые пути их движения, разработать инновационные модели участия частных и корпоративных инвесторов в строительстве. В данных моделях более активно участвуют банковские структуры, строительные кооперативы и инвестиционные фонды, государственные структуры и иные организации, помогающие застройщику и контролирующие его.

Предлагаем применение следующих инновационных форм инвестирования в жилищном строительстве: применение комбинированного строительного холдинга, реализация программ управления качеством и управления рисками, реализация новых схем государственно-частного партнерства, схем кредитования и участия банковских структур, использование институтов строительных сберегательных касс и жилищно-строительных кооперативов как эффективных инструментов привлечения финансовых ресурсов, реализация программ строительства доходных домов.

Рассмотрим некоторые формы привлечения инвестиций и оценку их экономической эффективности.

Создание комбинированного строительного холдинга отражено на рис. 5.

Рис. 5. Комбинированная холдинговая система в жилищном строительстве

Представленная система комбинированного холдингового управления является принципиально новым уровнем корпоративного управления проектами, предполагающим неразрывную связь всех проектов, ведущихся в холдинге по всем направлениям - от внутренних проектов (строительные, производственные, инвестиционные) до крупных государственных заказов и международных проектов.. Проанализировав изменения в финансовых потоках, возникающие в результате применения комбинированной холдинговой системы, определим изменение Cash flow проекта и показателей его эффективности (табл. 3).

Таблица 3


загрузка...