Концепция комплексной оценки и экспертизы в системе ипотечного кредитования (23.05.2011)

Автор: Семенова Евгения Александровна

Таблица 1 - Классификация имущества и особенности формирования его рыночной стоимости

№№ п/п Вид имущества Величина рыночной стоимости объекта Дата, на которую существует рыночная стоимость Предполагаемые издержки

1 2 3 4 5

I Движимое

1 Простейшие предметы потребления, например, товары на продуктовых рынках и т.д. Цена, по которой эти объекты перешли к покупателю из рук в руки Дата покупки В размере цены продавца

2 Более сложные предметы потребления, где уже предусмотрена ответственность продавца, например, в виде гарантии. Иными словами, появляются обязательства продавца и права требования покупателя, установленные государством Цена, по которой эти объекты перешли к покупателю из рук в руки. Кроме того, возможны дополнительные затраты, связанные с возвратом некачественного товара Дата покупки или дата предоставления нового товара взамен некачественного В размере цены продавца плюс дополнительные, связанные с возвратом некачественного товара

3 Предметы потребления (транспортные средства), создающие повышенную опасность Цена, по которой эти объекты перешли к покупателю из рук в руки. Кроме того, возможны дополнительные затраты, связанные с возвратом некачественного товара, а также с регистрацией объекта Дата регистрации в ГБДД В размере цены продавца плюс дополнительные, связанные с возвратом некачественного товара, а также с регистрацией объекта

II Недвижимое

4 Жилые и нежилые помещения Цена, по которой эти объекты перешли к покупателю из рук в руки. Кроме того, имеются дополнительные затраты, связанные с регистрацией объекта в Росреестре Дата регистрации в ЕГРП в Росреестре или отсутствие этой даты вообще в случае признания сделки недействительной В размере цены продавца плюс дополнительные, с регистрацией объекта в Росреестре. Также имеется риск признания сделки недействительной

5 Свободные земельные участки, застроенные земельные участки, а также земельные участки, предназначенные под линейные объекты Цена, по которой эти объекты перешли к покупателю из рук в руки. Кроме того, имеются дополнительные затраты, связанные с регистрацией объекта в Росреестре Дата регистрации в ЕГРП в Росреестре или отсутствие этой даты вообще в случае признания сделки недействительной В размере цены продавца плюс дополнительные, с регистрацией объекта в Росреестре. Также имеется риск признания сделки недействительной

В силу определения рыночной стоимости в Законе без дополнительных разъяснений конкретизировать особенности ее определения для различных объектов ипотеки достаточно сложно. Эта ситуация создает дополнительные риски, неопределенности в системе оценки для залогового кредитования, в частности, определении залоговой стоимости объекта, которая широко используется на практике, но не раскрыта теоретически, не определена на законодательном уровне и не обеспечена методически.

Экономическая суть залоговой стоимости представляет стоимость покрытия всей совокупности кредитных рисков, т.е. рыночную стоимость заложенного имущества на неопределенную будущую дату, по которой оно, в случае невозврата кредита, будет отчуждено и реализовано в целях погашения задолженности заемщика перед кредитором с учетом всех затрат последнего, необходимых для осуществления этого процесса. Причем, интерес кредитной организации в том, чтобы размер обеспечения (величина «залоговой стоимости») заведомо покрывал сумму основного долга, проценты, возможные неустойки и дополнительные затраты на его отчуждение и реализацию.

Требования к оценке для целей обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств изложены в Международном применении оценки 2 (МПО 2) «Оценка для целей кредитования». Данный раздел МСО предполагает определение для целей залога не только рыночной, но и ликвидационной стоимости, однако в качестве основного вида стоимости с точки зрения потребителей рекомендуется рыночная стоимость. Под потребителями в стандарте указываются кредитные организации, об учете интересов заемщиков никаких указаний нет.

Неопределенность в трактовке «залоговой стоимости» связана с тем, что, представляя самостоятельный вид стоимости, правда, отсутствующий в законодательстве об оценочной деятельности, она является производной от рыночной стоимости закладываемого имущества, очищенной от ряда рисков, которые принимает банк, беря в залог имущество, а именно: утери, повреждения; обесценения; недостаточной экспозиции на рынке; юридических проблем при оформлении имущества в залог; сложности контроля; недостаточности информации на момент оформления договора; низкой ликвидности; невозможности взыскания; признания сделки недействительной.

Необходимость определения позиции относительно категории справедливой стоимости обусловлена, в частности, противоречиями в Положении Банка России № 254-П, МСО, МСФО и ФСО. Согласно Положению Банка России № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности», была введена необходимость использования понятия справедливой стоимости. В действующем российском законодательстве об оценочной деятельности такого понятия нет. В МСО и МСФО дано аналогичное определение справедливой стоимости. Справедливая стоимость – бухгалтерское понятие, которое определяется как денежная сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами. Справедливая стоимость используется в финансовой отчетности и как показатель рыночной стоимости, и как показатель нерыночной стоимости. В случаях, когда имеется возможность установить рыночную стоимость актива, она будет эквивалентна справедливой стоимости этого актива.

Что касается определения справедливой стоимости, приведенного в Положении – 254-П, то в нем раскрывается алгоритм расчета «потери ссудной стоимости», равной разнице между балансовой стоимостью ссуды и ее справедливой стоимостью на момент оценки. Оценка справедливой стоимости ссуды осуществляется на постоянной основе, начиная с момента ее выдачи. Справедливая стоимость залога есть такая его цена, по которой залогодатель, в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней.

?????????????-

' стандартов и экономической сути, однако отсутствующий в российском законодательстве. Более того, использованное определение находится в противоречии с положениями законодательства об оценочной деятельности, что существенно затрудняет организацию деятельности оценщиков по определению справедливой стоимости объектов залога.

В диссертации рассмотрена концепция определения справедливой стоимости на примере предмета ипотечного залога, определяемой как сумма, за которую может быть обменен актив или погашено обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными и заинтересованными сторонами. Результаты проведенного анализа трех подходов к оценке показали, что к оценке справедливой стоимости ипотечных активов возможно применение только сравнительного подхода. Поэтому в диссертации аргументировано положение о принципиально иной организации процесса оценки в рамках залоговых отношений, учитывающей особенности применения к оценке затратного, доходного и сравнительного подходов. Если сравнительный подход с определенными дополнениями и корректировками вполне применим, то затратный и доходный подходы для залоговых отношений в чистом (абстрактном) виде не применимы.

Оценка для системы залоговых отношений должна основываться на иных принципах и подходах, нежели оценка аналогичных объектов для целей совершения рыночных сделок по их отчуждению. Эти подходы должны учитывать интересы как заемщика, так и кредитора, отражая обоюдоприемлемый уровень компромисса. Соответствующие методы и алгоритмы оценки залогов различного вида могут быть основаны на предлагаемых автором диссертации матрицах признаков, характеризующих особенности кредитной и залоговой сделок, а также ценообразующих факторов, характеризующих конкретный объект залога: как его рыночную, так и справедливую стоимость. Кроме этого, подобные матрицы необходимы и для признаков «внешнего» порядка, характеризующих рыночную ситуацию на момент заключения договоров кредита и залога, а также прогнозы ее изменения на весь период действия кредитного договора.

Такие методики оценки для залоговых отношений пока еще достаточно сложны для практической реализации, требуют проведения трудоемкой аналитической работы, соответствующего информационного обеспечения. Все это предполагает необходимость широкого использования информационных технологий и разработку проблемно-ориентированных интерактивных экспертных систем с соответствующими библиотеками и базами знаний.

На практике применяются упрощенные подходы к определению залоговой стоимости, предполагающие, прежде всего, расчет рыночной стоимости объекта залога с использованием известных подходов и методов ее оценки. Затем с помощью специальных методов устанавливается количественная разница между величинами рыночной и залоговой стоимости объекта, т.е., по сути, стоимостное выражение совокупности приведенных выше рисков, или «залоговый дисконт».

В самом простом варианте определения залоговой стоимости объекта после определения его рыночной стоимости устанавливается дата отчуждения залога, рассчитываются дополнительные затраты на реализацию предусмотренных законодательными и нормативными документами процедур его отчуждения и реализации, а затем производится дисконтирование, чтобы определить текущую стоимость будущего платежа. Обычно при выдаче кредита под залог банк использует подобные упрощенные методики, применяя залоговый дисконт к величине рыночной стоимости объекта залога. При этом величина залогового дисконта отличается для различных видов недвижимого имущества.

4. Адаптации международных стандартов оценки к российским условиям залогового кредитования и разработка на этой основе концептуальных основ стандартизации такой оценки при залоговом кредитовании и проекта соответствующих стандартов. Для получения обоснованных и достоверных результатов оценки залогов различного вида необходимо не только обобщить российский, но и международный опыт, отраженный в соответствующих стандартах оценки, а также проанализировать возможность его адаптации к российским условиям. Поскольку в Законе об оценке (ст. 20) указано, что федеральные стандарты оценки разрабатываются с учетом международных стандартов, то, следовательно, положения Международных (МСО) или Европейских (ЕСО) стандартов в оценочной деятельности в России непосредственно применяться не могут. При этом федеральные стандарты оценки недвижимости пока еще отсутствуют, что затрудняет выполнение оценки ипотечного залога.

Исследование международного опыта стандартизации оценки и финансовой отчетности позволило выявить особенности подходов к стандартизации оценки в области залогового кредитования в США, Великобритании и некоторых других ведущих странах и сделать вывод, что в них самое серьезное внимание уделяется определению справедливой стоимости соответствующих активов. Ее наиболее развернутое определение и правила расчета приведены в последней редакции GAAP – американских правилах бухучета. Виды стоимости имущества, отличные от рыночной, определены в данных стандартах как альтернативные. Вместе с тем, содержательные аспекты, связанные с использованием альтернативных видов стоимости, подробно не раскрыты, хотя и введены различного рода уточнения данного понятия.

По результатам проведенных исследований тех разделов МСО и ЕСО, стандартов оценки США и Великобритании, а также МСФО и GAAP, которые связаны с оценкой в системе залогового кредитования, были сделаны следующие выводы.

Во-первых, в развитых странах уделяется повышенное внимание проблемам оценки в области залогового кредитования, поскольку она является неотъемлемой составной частью современной денежной системы. Соответствующие подходы и методы оценки опираются на положения национального законодательства. Поэтому для использования опыта зарубежных коллег в российских стандартах оценки для залогового кредитования необходима адаптация рассмотренных положений с точки зрения действующего законодательства.

Во-вторых, в последних редакциях рассмотренных документов, принятых в 2009 году, не содержится рекомендаций по поводу дополнения и корректировок положений стандартов оценки применительно к условиям, сложившимся в результате глобального финансового и экономического кризиса, и тех мер, которые были предприняты для борьбы с ним со стороны ведущих государств мира на форумах G8 и G20, а также на других уровнях. Это подтверждает актуальность соответствующих исследований и разработок, которые проведены в настоящей диссертации.

Ввиду отсутствия методических рекомендаций и высокой сложности подобных «двойных» оценок, международные стандарты предъявляют повышенные требования к квалификации оценщиков, работающих в области ипотечного кредитования. В частности, в ЕСО указано, что оценщики, предоставляющие консультации по вопросам, касающимся кредитования под залог имущества, должны осуществлять такую работу только в том случае, если они, как минимум, способны удовлетворить требованиям в отношении образования и опыта, содержащимся в ЕСО 3. Компетентность оценщика при этом должна быть такой, чтобы он был в состоянии предоставить консультации о сопоставимом анализе риска для данного имущества и секторальном риске по данному классу имущества, если это требуется. Вообще говоря, такие вопросы по оценке риска в его взаимосвязи с финансовым положением заемщика или в контексте общегеографической, секторальной и клиентской специализации связаны с деятельностью кредитора. Однако, в условиях существенного влияния последствий глобального финансового и экономического кризиса специализированных знаний по этим вопросам пока еще недостаточно даже у экспертов высшей квалификации.

Следует обратить внимание и на то, что когда от оценщика требуют провести оценку на какой-либо из баз, отличной от рыночной стоимости, то в соответствии с ЕСО оценщик может приступить к такому заданию, только если данная оценка не приведет к нарушению местных законов или правил и не будет способна ввести в заблуждение каким-либо иным образом. Здесь следует специально отметить, что российское законодательство не предусматривает такого вида стоимости, как «ипотечная» или «залоговая».

Что касается применения в области залогового кредитования вообще и ипотечного кредитования в частности, понятия «справедливая стоимость» объектов залога и соответствующих активов заемщика и кредитора, то ситуация выглядит несколько иначе. ЕСО дает отсылки на международные стандарты финансовой отчетности – МСФО (IAS) 16, где содержится комментарий о справедливой стоимости следующего вида:

«справедливая стоимость земли и зданий обычно определяется из свидетельств, базирующихся на рыночных данных, путем проведения оценки, осуществляемой обладающими профессиональной квалификацией оценщиками» (МСФО 16, п. 32);

«если в силу специализированного характера объекта основных средств последний редко продается иначе как часть функционирующего бизнеса и основанные на рыночных данных свидетельства относительно справедливой стоимости таких объектов отсутствуют, у организации может возникнуть необходимость расчета их справедливой стоимости с использованием…амортизированных затрат замещения, либо метода расчета восстановительных затрат на количество или количества единиц продукции…»

Определение понятия справедливой стоимости в Постановлении о стандартах финансовой отчетности вмещает в себя понятие цены в обмене, содержащееся, явно или неявно, в более ранних определениях справедливой стоимости в МСФО. Однако в настоящем Постановлении разъясняется, что цена в обмене – это цена в добросовестной сделке между участниками рынка с целью продажи актива или передачи обязательства на рынке принципалов (или наиболее благоприятном рынке) для данного актива или обязательства.

Основой методического обеспечения расчета справедливой стоимости объекта недвижимости, используемого в качестве залога, служит соответствующий аппарат для определения рыночной стоимости. Это вытекает из всех имеющихся международных и национальных стандартов. Согласно определению, приведенному, в частности, в МСФО, справедливая стоимость – денежная сумма, за которую можно было бы обменять актив между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами. Иными словами, если рассматривать юридическую сторону этого процесса, то в данном случае имеет место договор мены.

Положения российского законодательства, касающиеся купли-продажи, позволяют утверждать, что договор мены по сути представляет собой две встречные сделки купли-продажи. И здесь можно с уверенностью отметить, что в случае обмена активов возможно применение именно рыночной стоимости, и мы сталкиваемся с тем, что в первой сделке определяется рыночная стоимость первого актива, а во второй – второго аналогичного актива. Поэтому в рамках описанных подходов всегда на некотором промежуточном этапе должны получаться два различных значения двух рыночных стоимостей двух обмениваемых активов, а затем, в результате, неформальных процедур (по умолчанию) аудиторы (после консультации с оценщиком) приходят к одному значению.

На данный момент этот процесс не стандартизован, хотя разработка соответствующего стандартизованного алгоритма крайне актуальна и необходима. Одновременно вырисовываются концептуальные основы для стандартизации указанного выше процесса. Здесь надо учитывать, что при определении справедливой стоимости идет речь не о планируемой сделке с объектом, а о ее гипотетической возможности, что отличает рыночную и справедливую стоимости и позволяет не учитывать издержки, связанные с реальной сделкой купли-продажи, включающие регистрацию объекта в Росреестре (если это – недвижимое имущество), уплату всех сопутствующих налогов и сборов. Необходимо учитывать и то, что объект залога остается в собственности залогодателя (заемщика) и кредитор не имеет права распоряжаться им, вкладывать определенные средства для повышения его стоимости, извлекать доходы, совершать какие-либо рыночные сделки. Соответственно, из всех обязательных подходов к оценке, может без каких-либо оговорок применяться лишь сравнительный подход.

Естественно, что справедливая стоимость может быть эквивалентна стоимости другого объекта залога, обладающего сходными характеристиками. Но при этом необходимо учитывать, что каждый из объектов залога находится у залогодержателя (кредитора) на обязательственном праве, специфические особенности которого определяются положениями соответствующих договоров, которые в принципе не могут быть унифицированы законодателем.

Необходимо учитывать и то, что действующее законодательство не предусматривает использование объекта залога в единственной – натуральной форме, с его отражением на «забалансовых» счетах кредитора. Закон об ипотеке предусматривает использование такой ценной бумаги, как закладная, обеспеченная имуществом заемщика, которая является активом для банка-кредитора и может стать его собственностью на весь срок действия кредитного договора. При таком оформлении правоотношений заемщика и кредитора в рамках ипотечного кредитования объект залога остается в собственности заемщика и является его профильным активом, а ценная бумага – закладная, передается в собственность кредитора и также является его профильным активом. В экономическом плане оба актива эквивалентны, что позволяет вполне обоснованно применить к ним понятие справедливой стоимости.

Такой подход создает возможность для расчета справедливой стоимости объекта залога применять известную и разработанную методологию и методику оценки рыночной стоимости объектов различного вида. Однако, для определения рыночной стоимости заложенного имущества необходимо учитывать, что оно находится в собственности залогодателя (заемщика), а при определении рыночной стоимости ценной бумаги – закладной необходимо учитывать, что она находится в собственности залогодержателя (кредитора). Совершенно естественно, что такие оценки могут быть проведены как на дату заключения кредитного и залогового договоров, когда и произошел реальный обмен указанными активами, так и на дату окончания данных договоров, когда осуществляется обратный обмен активами. Возможна оценка и на одну из промежуточных дат, если наступают особые условия, оговоренные в договоре.


загрузка...