Управление инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки (20.04.2009)

Автор: Дроздова Ирина Валерьевна

участников системы управления инвестиционной деятельностью

Научно-исследовательские организации Проектные организации Инжиниринговые компании Инвестиционно-строи-тельные компании Агентства по недвижимости Компании по переработке строительных отходов

Промышленные предприятия по производству строительных материалов и конструкций Ресурсоснабжающие компании Жилищно-эксплуатационные компании Банки и кредитно-финансовые компании Страховые компании Юридические компании

Рис. 5. Структура РИБДиЗ в системе управления инвестиционной

деятельностью при реконструкции городской жилой застройки Санкт-Петербурга

Интегрированная автоматизированная система управления инвестиционной деятельностью при реконструкции объектов городской жилой застройки позволит:

создать принципиально новые системы автоматизированного проектирования и разработки управленческих решений на основе широкого использования информационных технологий с применением экспертных систем;

применять модели управления инвестиционной деятельностью, увязанные между собой по параметрам, критериям оценки эффективности и применяемым математическим методам. При этом, математическое обеспечение должно быть расширено за счет создания принципиально новых моделей (интеллектуальные системы управления на основе моделей знаний), учитывающих во времени важность проектных и управленческих процессов и определяющих очередность их выполнения;

использовать единую систему распределенных интегрированных банков данных и знаний в органах управления Санкт-Петербурга, во всех организациях, участвующих в инвестиционной деятельности при реконструкции городской жилой застройки;

проводить многовариантную оценку проектных и управленческих решений на основе использования комплексных математических моделей.

7. Разработана методика учета инвестиционных рисков при реконструкции объектов городской жилой застройки

Управление инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки представляет собой систему, состоящую из большого количества элементов, взаимодействующих друг с другом и с внешней средой. Характер этого взаимодействия сложен и не всегда полно и достоверно известен всем участникам системы управления: условия внешнего окружения системы непрерывно изменяются, в каждом из ее элементов могут произойти разнообразные непредвиденные события, связанные с возможностью возникновения неблагоприятных ситуаций, которые могут привести к негативным последствиям для всех или отдельных участников. Учет данных особенностей закономерно обуславливает то, что риски являются объективными постоянно действующими факторами инвестиционной деятельности, поэтому оптимизация доходов инвесторов с учетом их оценки является одной из важных задач управления при реконструкции объектов городской жилой застройки.

Проведенные исследования выявили инвестиционные риски, возникающие при реконструкции объектов городской жилой застройки (политические, экономические, финансовые, социальные, организационно-технологические, экологические, правовые).

В диссертации разработана методика определения и учета инвестиционных рисков с учетом различных источников финансирования и программный комплекс, позволяющий определить интегральный показатель их оценки по вариантам проекта реконструкции объектов.

8. Разработаны экономико-математические модели управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки:

прогнозирования инвестиционного потенциала при реконструкции городской жилой застройки, позволяющая создать единую систему планирования инвестиций с определением размеров капитальных вложений из различных источников финансирования и их доходности для каждого инвестора;

управления инвестиционной деятельностью, позволяющая оптимизировать процесс управления с учетом согласования интересов основных ее участников;

распределения инвестиций по проектам реконструкции городской жилой застройки, определяющая очередность реализации инвестиционных проектов, финансируемых из различных источников, в зависимости от их социальной значимости.

Основной целью комплексной реконструкции жилой застройки на уровне города как системы является достижение уровня удовлетворения потребности населения города в жилье и объектах социального и культурно-бытового назначения в соответствии с установленными нормативами.

Задача оптимизации застройки квартала сводится к определению оптимального количества жилых зданий и объектов социальной инфраструктуры:

при ограничениях

где i – тип зданий (при i = l,2..., n);

j – назначение здания ( при j. = 1, 2. . . , m, j = l соответствует жилым объектам, j = 2,.3. .., n – объектам социальной инфраструктуры;

Cij - затраты на размещение зданий i-го типа j-го назначения, млн. руб./м2;

xij - общая площадь зданий i -го типа j-го назначения, размещаемых в квартале, м2

Wij – доля общей площади зданий i-гo типа j-го назначения;

Nj – норматив социально-бытового обслуживания жилых зданий;

pij – площадь территории, необходимой для размещения зданий i -го типа j-го назначения, м2;

s – площадь территории квартала, м2;

В диссертации разработана модель прогнозирования оптимальной структуры жилищного фонда в зависимости от дифференциации населения по уровню дохода.

9. Разработана методика оценки эффективности инвестиционной деятельности при реконструкции городской жилой застройки

Противоречивые интересы основных участников инвестиционной деятельности обуславливают необходимость комплексной оценки эффективности проектов реконструкции объектов городской жилой застройки.

В диссертации разработана система показателей комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов на основе следующего принципа:

1. Система состоит из трех уровней показателей: интегрального, общих и частных.

2. Интегральный показатель является комплексным, носит обобщающий характер и строится на основе общих показателей эффективности.

3. Общие и частные показатели полностью сопоставимы и приведены к одинаковой размерности.

4. Система показателей имеет информационное обеспечение и инструментарий для комплексной оценки эффективности инвестиционных программ реконструкции городской жилой застройки.

Одним из частных показателей является показатель эффективности капитальных вложений инвестора в реконструкцию объектов городской жилой застройки:

где Е - банковская учетная ставка, %;

t - продолжительность реконструкции, лет;


загрузка...