Государственное регулирование инвестиций на рынке недвижимости (на примере паевых инвестиционных фондов) (18.09.2012)

Автор: Зайцева Елена Юрьевна

запрет аффилированности специализированного депозитария,

регистратора и управляющей компании;

обязательное страхование управляющими компаниями ответственности за причинение ущерба владельцам инвестиционных паев в результате их банкротства или недобросовестных действий. До введения обязательного страхования предусмотреть компенсацию, в том числе, для юридических лиц;

запрет аффилированности управляющей компании и кредитной организации, в которой открыты расчетные счета для осуществления текущей деятельности паевых инвестиционных фондов; аффилированности управляющей компании, банка и брокера;

обязательная оценка управляющими компаниями имущества фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте;

введение нормы о том, что минимальное количество владельцев инвестиционных паев на момент окончания формирования фонда должно быть не менее 100 (кроме закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте);

введение нормы о том, что 5 % и менее владельцам инвестиционных паев не может принадлежать более 50 % паев фонда (кроме закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте);

обязательное создание инвестиционных комитетов всеми паевыми инвестиционными фондами;

запрет управляющим компаниям уменьшать пункты приема заявок агента на совершение операций с инвестиционными паями, не обеспечивая ему замены.

Разработана система мер государственного регулирования экономических нормативов, относящихся к деятельности паевых инвестиционных фондов, на основе принципов работы их мировых аналогов.

В рамках совершенствования экономических нормативов, относящихся к деятельности паевых инвестиционных фондов, на основе принципов работы их мировых аналогов, в диссертационном исследовании разработаны следующие меры государственного регулирования:

установление максимального уровня затрат для паевых инвестиционных фондов не более 7 % от среднегодовой стоимости чистых активов (кроме закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте);

установление минимальной суммы инвестирования при приобретении инвестиционных паев, не превышающей 10 тыс. руб. (кроме закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте);

введение обязанности налоговых агентов (брокерские и управляющие компании) запрашивать информацию о себестоимости проданных физическими лицами инвестиционных паев;

осуществление допуска инвестиционных паев на фондовую биржу для получения льготного налогообложения (кроме закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте);

распределение владельцам инвестиционных паев рентных закрытых паевых инвестиционных фондов и ИЗПИФ не менее 90 % доходов от их деятельности для получения льготного налогообложения (кроме закрытых паевых инвестиционных фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте);

введение нормы о специальных счетах пенсионного типа. Приобретение паев фондов в рамках этих счетов уменьшает налогообложение, но инвестор не может расходовать эти средства до наступления пенсионного возраста.

6. Разработана система мер государственного регулирования, связанная с включением имущества в состав паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости.

В диссертационном исследовании были разработаны следующие меры государственного регулирования по ликвидации ограничений, связанных с включением имущества в состав паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости:

введение нормы, позволяющей включать доли земельных участков в состав имущества закрытых паевых инвестиционных фондов;

включение в перечень расходов закрытых паевых инвестиционных фондов оплаты части заявленной цены до рассмотрения заявки, при участии в конкурсе по приобретению земельного участка;

уточнение нормы о возможности включения проектной документации без включения объекта недвижимости по этой документации в состав имущества закрытых паевых инвестиционных фондов;

расширение перечня договоров, права из которых могут входить

в закрытые паевые инвестиционные фонды, с учетом разнообразия видов работ, осуществляемых в отношении объектов недвижимости;

установление критериев для хозяйственных обществ, осуществляющих деятельность по проектированию, строительству зданий и сооружений, инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений, а также деятельность по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), таких как, удельный вес выручки от соответствующих видов деятельности, в общем ее объеме,

и опыт реализации инвестиционно-строительных проектов.

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Проведенное исследование позволило сформулировать следующие выводы, продиктованные основной направленностью исследования и определяющие его результаты, включающие новизну и практическую значимость:

проведенная в диссертационном исследовании балльная оценка параметров, оказывающих влияние на привлекательность инвестирования в недвижимость, позволила выявить низкий уровень ее конкурентоспособности среди других объектов инвестирования. Вложение средств на рынке недвижимости через паевые инвестиционные фонды, позволило бы устранить ряд недостатков, которые присутствуют при прямом инвестировании в недвижимость;

в работе сделан вывод о том, что недостаточное государственное регулирование как рынка недвижимости, так и деятельности паевых инвестиционных фондов, является причиной низкой капитализации рынка паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости;

в диссертационном исследовании выявлена система факторов, оказывающих влияние на увеличение объема вложенных средств в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости;

в диссертационном исследовании разработана система мер государственного регулирования, которая реализуется через защиту прав инвесторов при инвестировании в паевые инвестиционные фонды, совершенствование экономических нормативов и ликвидацию ограничений, связанных с включением имущества в состав закрытых паевых инвестиционных фондов; стимулирование обращения инвестиционных паев на фондовой бирже и др.

Разработанная система мер государственного регулирования, направленная на увеличение объемов вложенных средств в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, позволит увеличить уровень защиты прав инвесторов, усовершенствовать организационную деятельность профессиональных участников при инвестировании в паевые инвестиционные фонды и экономические нормативы, относящиеся к деятельности фондов.

ОСНОВНЫЕ РАБОТЫ, ОПУБЛИКОВАННЫЕ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

По теме диссертации опубликованы следующие работы, раскрывающие ее основное содержание:

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях:

Зайцева Е.Ю. Паевые инвестиционные фонды: проблемы инвестирования на рынке недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНа. Сер. Экономика. 2010. №2 (37). С.287-289. – 0,2 п.л.

Зайцева Е.Ю. Преодоление барьеров на пути распространения паевых инвестиционных фондов // Экономическое возрождение России. 2010. №3 (25). С.37-42. – 0,38 п.л.

Зайцева Е.Ю. Направления повышения эффективности государственного регулирования деятельности паевых инвестиционных фондов на рынке недвижимости // Известия СПбУЭФ. – СПб.: СПбУЭФ. 2012. №3 (75). С.86-89. – 0,5 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:


загрузка...