Трансформация системы земельно-имущественных отношений современной России (13.07.2009)

Автор: Панасенкова Татьяна Владимировна

Категориальная характеристика земельных

ресурсов как объекта земельно-имущественных отношений

Функциональная

определенность

земельных ресурсов Сущность и особенности

проявления в сфере земельно-имущественных

отношений

Производственно-

технологический

ресурс Использование земли как приоритетного технологического ресурса в производственно-экономических процессах означает эксплуатацию природохозяйственных качеств земельных угодий. Потребление земельных ресурсов в данном ракурсе подразумевает взаимодействие общественных и частных интересов в целях формирования эффективного функционально-хозяйственного механизма использования земельных угодий и регулирования рыночных противоречий, имманентно обусловленных особенностями земельно-имущественных благ, невозможностью их трансформации в иные формы экономических товаров или услуг, необратимого физического уничтожения или переноса на другую территорию, а также полной амортизации

Доминантный товар рынка недвижимости Функционирование земельно-ресурсных благ в качестве товара в сфере рыночно-экономических отношений подразумевает эксплуатацию их определенных характеристик, стимулирующих покупательских спрос на рынке недвижимости. Земельный потенциал, рассматриваемый в данном аспекте, представляет непосредственный объект экономического интереса для различных групп собственников: представителей государственного сектора, коммерческих структур, предпринимательского корпуса, физических лиц и т.д. В данном контексте проявляется многообразие целей использования земельных ресурсов: стремление к рациональному вовлечению земель в хозяйственный оборот и их охране; достижение возможной экономической выгоды от эксплуатации почвенно-земельных ресурсов; закрепление имущественных прав на землю и повышение ее ценности

Территориально-

природный фактор Вовлечение земельно-имущественных благ в хозяйственный оборот как территориально-природного фактора, интегрирующего природохозяйственный, пространственно-климатический и ресурсно-сырьевой потенциалы территории, является безальтернативным условием экономической деятельности общества и гарантом существования этноса. В данном ракурсе первостепенное значение приобретают общественные интересы, которые ориентированы на использование земельных ресурсов в качестве фактора, оказывающего непосредственное влияние на темпы общественного развития, формирующего экономическое благосостояние населения и определяющего продолжительность его жизни

Процесс познания эволюции земельных отношений выступил в качестве гносеологического императива современной экономической теории, а сами земельно-имущественные блага образовали квинтэссенцию объектной структуры теории факторов производства, согласно концептуально-методологическим постулатам, которой земельные ресурсы (понимаемые в широком экономическом контексте как природно-сырьевой компонент) представляют собой базовый фактор современного производства. Традиционная триада производственных факторов – земля-труд-капитал – определяет безусловный приоритет земельных ресурсов. Вследствие этого земельный ресурс оказывается наделен множеством социально-экономических качеств и может характеризоваться обширной палитрой трактовок, основными из которых являются следующие: «природно-пространственный базис размещения культурно-исторического этноса на определенной территории планеты», «первооснова природохозяйственных (естественно-природных) благ», «территориально-пространственный потенциал государства», «уникальная социально-экономическая разновидность недвижимого имущества общества».

В настоящее время Российская Федерация является доминирующим в мировой экономике обладателем земельно-ресурсных благ: земельный фонд государства по состоянию на 1 января 2008 г. в существующих административных границах составлял 1707,5 млн. га; на территории страны расположены практически все без исключения разновидности минерально-сырьевых ресурсов планеты, а в зоне непосредственного влияния находятся не менее 45 % пресных и 20 % морских вод. Земельно-имущественный комплекс представляет собой важнейшую полиморфную подсистему национального хозяйства Российской Федерации, трансформационные процессы в которой характеризуются весьма существенными особенностями и атрибутивными признаками. В настоящее время именно в области земельно-имущественных отношений происходят беспрецедентные по степени инструментарно-методологической сложности и социально-экономической противоречивости институциональные преобразования.

В результате проведения рыночной реформы в Российской Федерации практически сформировалась многоукладная экономика, свидетельством чего явилось создание предприятий, базирующихся на различных формах собственности и хозяйствования: акционерные общества, товарищества, крестьянские (фермерские) хозяйства и кооперативы, их ассоциации и т.д.

Основные социально-экономические результаты процесса рыночной реструктуризации сферы земельных отношений заключаются в следующем: фактически ликвидирована государственная монополия на земельно-ресурсные блага; эффективно разрешены вопросы обеспечения граждан земельными участками для ведения личного подсобного хозяйства; в законодательном порядке утверждены права граждан и юридических лиц практически на все виды земельных участков; официально утверждены размеры платежей за землепользование; активно формируются основы земельного рынка и его экономическая инфраструктура.

Управление земельно-ресурсным комплексом государства представляет собой процесс целенаправленного воздействия на участников земельных отношений, через регулируемый земельный рынок. Согласно научной позиции автора, «рынок земли – это экономически обособленный сегмент рынка недвижимости страны, который объектно ограничен оборотом земельно-ресурсных благ в канонах гражданско-правовых процедур при сочетании принципов собственно рыночных отношений с механизмом государственного управления земельной собственностью.

Основные направления развития земельно-имущественного рынка России, выступающего в качестве приоритетного инструментального средства структурной трансформации национальной экономики и принимающего во внимание реалии сегодняшнего мирохозяйственного кризиса заключаются в следующем:

формирование единых объектов недвижимости, включающих земельные участки с расположенной на них инфраструктурой;

регулирование процесса хозяйственного освоения земельных ресурсов согласно принципам зонирования (вопреки их современной практике административно-целевого распоряжения);

поэтапное вовлечение всего массива земельных ресурсов в экономический оборот, в том числе, посредством использования разнообразных конкурсных процедур;

содействие развитию гражданского оборота земель с целью достижения их эффективного использования;

установление научно обоснованной системы рыночных цен на объекты недвижимости, в целом, и земельные участки, в частности.

Проведенный анализ убедительно подтверждает тот факт, что на протяжении последнего десятилетия в общем количестве сделок с федеральными, региональными и муниципальными землями устойчиво доминировала аренда земельных участков, составляющая в государственном секторе экономики от 93,8 % (1997 г.) до 96,2 % (2007 г.). При этом удельный вес иных сделок в рыночным обороте земельно-имущественных благ (продажа прав аренды и продажа земельных участков), не превышал 1,0-1,5%. В структуре отечественного земельно-имущественного оборота устойчиво доминировали сделки, обусловленные куплей-продажей земельных участков гражданами и юридическими лицами, удельный вес которых варьировал в диапазоне от 87,7 % до 92,3 %. При этом количество сделок дарения достигало 7,7-8,5 %, а доля случаев земельного залога (ипотеки), как правило, не превышала

2,0-2,5 %.

Отечественный земельно-имущественный комплекс продемонстрировал высокую отзывчивость на рыночно-инновационные реформы. К сожалению, институциональная сложность и полиморфизм современных земельно-имущественных отношений, равно как и процессы формирования многоукладной экономики, вообще, в полной мере не осмыслены, зачастую воспринимаются формально и конъюнктурно-упрощенно и рассматриваются в контексте передела земельно-имущественных благ как объектов собственности.

Таблица 2

Негативные социально-экономические последствия

рыночного оборота земли и институциональные механизмы

?????????¤?????????

??????????

??????????

Деструктивные

природохозяйственные

экстерналии Социально-экономические меры

государственного регулирования

землепользования

Скупка состоятельными группами населения сельскохозяйственных угодий, образование современных латифундий, основанных на использовании наемной рабочей силы Ретроспективный анализ показал, что в отличие от становления латифундий прошлого обусловленного процессами дарения земельных владений колониальными властями, современные явились следствием рыночных преобразований и скупки сельскохозяйственных угодий. Весьма эффективна, в данном контексте, законодательно утвержденная система экономико-правовых запретов на приобретение сельхозугодий иностранными гражданами, за исключением покупки земель по предварительному согласию государства. Возможна также регламентация размеров земельного участка, приобретаемого одним покупателем

Приобретение значительных земельных площадей банковскими организациями в процессах трансформации заложенных земельно-иму-щественных благ в собственность залогодержателя В целях предотвращения процесса бесконтрольного приобретения современными банками земельно-имущественных ресурсов и превращения их в монопольных земельных собственников целесообразно вменение им в экономическую обязанность процессов продажи в течение некоторого периода времени земель должников, полученных в результате просроченных платежей либо залоговых торгов


загрузка...