Теория, методология и организация статического и динамического учета инвестиционно-строительной деятельности (13.02.2012)

Автор: Предеус Наталия Владимировна

- по номинальной неоплаченной сумме + сумма накопленного доп. дохода

Дата завершения работ t3

Дата ввода дома t4 Завершение исполнения возникших обязательств Сумма кредиторской задолженности в момент t4 не отражается Погашение суммы задолженности в момент t4, t5 по дисконтированной стоимости

Передача объекта t5

Погашение суммы кредиторской задолженности в момент t5

Как видно из таблицы, с точки зрения юридического аспекта оценки обязательств, имеет место временной разрыв между фактическим возникновением обязательств (дата подписания и регистрации договора долевого участия в строительстве) и отражением обязательств в бухгалтерском учете. При этом временной фактор проявляет себя только в признании конкретной даты, на которую будет отражена в учете задолженность. Это несоответствие приводит к невозможности формирования достоверного мнения о реальной сумме обязательств.

С целью устранения этого недостатка предлагаем при заключении договоров вводить условия об изменении стоимости в зависимости от сроков исполнения обязательств по их оплате. Это приведет к достоверному формированию учетной информации о финансовых результатов, а именно:

- убытков (для дебиторской задолженности)/ прибыли (для кредиторской задолженности), в случае включения в договор сумм обязательств, значения которых меньше величины обязательств, рассчитанных в соответствии с их экономической оценкой, за период с момента возникновения задолженности до даты ее погашения;

- прибыли (для дебиторской задолженности)/ убытков (для кредиторской задолженности), в случае включения в договор сумм обязательств, значения которых больше величины обязательств, рассчитанных в соответствии с их экономической оценкой, за период с момента возникновения задолженности до даты ее погашения;

- нулевого финансового результата в случае равенства суммы экономической и юридической оценки обязательств.

Экономическая сторона фактора времени представляет собой временную ценность денег, определяющую реальную рыночную стоимость обязательств. Однако, следует отметить, признание экономической природы обязательств в учете не предусматривается отечественными стандартами, а в международных стандартах решается частично через применение инструментов дисконтирования. Механизм отражения в учете дисконтированных денежных потоков заключается в том, что текущая стоимость будущих денежных потоков может существенно отличаться от их номинальной стоимости, в связи с тем, что одна и та же сумма, выплачиваемая в разные моменты времени, имеет разную стоимость из-за договорных условий, а также риска их неполучения.

Однако, приведенный метод оценки обязательств в инвестиционно-строительной деятельности имеет существенный недостаток, заключающийся в том, что инвесторы имеют только ожидания и не могут оценить возможность роста стоимости инвестиционно-строительного проекта.

Этот недостаток можно компенсировать путем применения модели оценки опционов на реальные активы, которые представляют собой долговые обязательства по договору инвестирования строительства.

Учитывая основные положения метода теории опционного ценообразования, оценка долговых обязательств по договору инвестирования ставится в зависимость от величины стратегической чистой приведенной стоимости (SNPV), позволяющей рассчитать величину обязательств, учитывающую не только реальную стоимость проекта, но и рост стоимости прав на него.

Используя метод оценки реальных опционов предлагаем проводить измерение долговых обязательств в два этапа.

На первом этапе определяется стоимость долгового обязательства инвестора перед застройщиком путем использования модифицированной формулы Блэка-Шоулза, адаптированной к инвестиционной деятельности в строительстве.

На втором этапе на основе модифицированной формулы рассчитывается стоимость прав на инвестиционно-строительный проект с учетом определенной на первом этапе стоимости обязательств. При этом учитываются периоды времени, на которые ориентирована ставка доходности; времени, связанного с поиском инвестора объекта недвижимости и оформления сделки с объектом недвижимости; а также ставка дисконтирования, равная средневзвешенной стоимости участвующего в проекте заемного и собственного капитала.

Одним из важных условий достоверного формирования показателей статической и динамической отчетности является определение момента признания в учете и отчетности доходов и расходов участников инвестиционно-строительной деятельности.

????Проблемными вопросами в признании доходов и расходов являются:

- сущностное наполнение понятия дохода и его классификация с определением момента возникновения доходов и расходов;

- соотнесение доходов и расходов по отчетным периодам;

- оценка доходов и расходов.

Необходимость решения первого вопроса обусловлена тем, что в учете застройщика фиксируется только часть доходов, что недостоверно характеризует финансовое положение экономического субъекта. В этой связи в диссертации обоснована необходимость отражения доходов от разных видов деятельности и разработана их классификация в зависимости от совмещения функций других участников инвестиционно-строительной деятельности, отражающего сложный контекст взаимоотношений:

а) доходы от обычной деятельности, в составе которых выделять: выручку в виде денежных средств, передаваемых на строительство объектов в порядке долевого участия, при выполнении застройщиком собственными силами строительно-монтажные работы или с привлечением им для их выполнения третьих лиц; сумму вознаграждения за выполнение функций застройщика при выполнении им только характерных для застройщика функций;

б) прочие доходы, в составе которых выделять: сумму экономии денежных средств, остающейся у застройщика после передачи им доли в объекте участникам долевого строительства, что характерно для застройщика, не выполняющего собственными силами строительно-монтажных работы; сумму прибыли (убытка), полученную от совместной деятельности при выполнении застройщиком обязанностей по договору простого товарищества или при осуществлении деятельности в рамках совместно созданного юридического лица.

При разработке методологических подходов к признанию доходов застройщика, возникает необходимость в изменении порядка их оценки. Существующее в теории и в договорной практике многообразие вариантов оценки доходов и расходов ограничивается предписаниями отечественных нормативных актов, которые ориентированы на применение, как правило, одного способа. При этом величина доходов застройщика не зависит от готовности объекта, поэтому на разных этапах строительства она является условной величиной, подлежащей расчету. В частности, в работе предложены варианты определения величины доходов застройщика по отчетным периодам. Так:

- на первоначальной стадии строительства при заключении договора величина дохода определяется условиями договора, исходя из сметной стоимости 1 кв.м.;

- на последующих этапах строительства, исходя из стоимости 1 кв.м., рассчитанной на различные даты выполнения обязательств по договорам долевого участия.

При этом на первоначальной стадии строительства дохода может и не быть поскольку не хватает средств дольщиков и возникают так называемые "убытки" от недостачи средств дольщиков. А при отражении величины дохода на последующих этапах строительства следует учитывать возможность уточнения объема подлежащих выполнению работ в сторону их уменьшения или увеличения. В этом случае при отражении величины дохода рекомендуем учитывать их либо в сумме согласно договору с последующей корректировкой на сумму дополнительно полученных убытков или прибылей; либо в окончательной сумме в момент получения денежных средств.

Особо следует отметить, что в настоящее время отсутствуют бухгалтерские регулятивы, регламентирующие порядок признания в учете выручки, получаемой при выполнении застройщиком собственными силами строительно-монтажные работы или с привлечением им для их выполнения третьих лиц по договору долевого участия в строительстве. В решение данной проблемы в диссертации сделан вывод о необходимости и возможности формирования в учете и отчетности информации о таких доходах и соответствующих им расходах применения норм ПБУ 2/2008, ориентированного на подрядную деятельность.

Рассматривая порядок признания в учете застройщика составных элементов его дохода, особого внимания требует определение суммы вознаграждения за выполнение прямых обязанностей застройщика по договору долевого строительства. Для признания вознаграждения застройщика в бухгалтерском учете автором систематизированы ситуации, некоторые из которых представлены в табл.3.

Таблица 3. Рекомендуемый алгоритм расчета суммы вознаграждения застройщика в бухгалтерском учете

Момент признания

суммы вознаграждения Расчет суммы вознаграждения

при отсутствии ее величины

в цене договора при выделении ее величины

в цене договора

по окончании строительства 1 ситуация

Сумма вознаграждения признается по окончании строительства на дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию как разница между стоимостью договора и суммой фактических затрат по строительству доли, передаваемой дольщику (инвестору) 2 ситуация

Сумма вознаграждения определяется на дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в размере суммы вознаграждения, выделенной в договоре


загрузка...