Методология управления развитием регионального рынка недвижимости (12.10.2009)

Автор: Бачуринская Ирина Анатольевна

Для достижения поставленной цели потребовалось решение следующих задач:

- уточнить категорийный аппарат теории функционирования рынка недвижимости путем раскрытия социально-экономической сущности категории «недвижимая собственность» и ее роли в экономической системе региона;

- исследовать процессы трансформации отношений собственности в сфере недвижимости и их влияние на развитие отношений на региональных рынках недвижимости;

- рассмотреть региональный рынок недвижимости с позиции системной теории и выявить проблемы его функционирования и развития на современном этапе;

- выявить факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости, учет которых должен быть положен в основу методологии управления развитием регионального рынка недвижимости;

- исследовать зависимость уровня развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона;

- выявить институциональные условия функционирования и развития регионального рынка недвижимости как территориальной социально-экономической подсистемы;

- исследовать структуру и институциональную организацию регионального рынка недвижимости и раскрыть роль институциональной и организационной структур в процессах управления развитием регионального рынка недвижимости;

- концептуально и методологически обосновать предложения по совершенствованию управления развитием регионального рынка недвижимости;

- предложить механизм управления внешними эффектами с целью повышения эффективности управления развитием регионального рынка недвижимости;

- разработать методологию управления трансакционными издержками, направленную на создание условий, необходимых для эффективного использования недвижимости в процессе воспроизводства региональной социально-экономической системы.

Теоретико-методологическую основу исследования составили фундаментальные положения экономической теории, теории управления социально-экономическими системами, региональной экономики, регионального менеджмента. Использовались различные взаимодополняющие методологические подходы, включая системный подход в его субъектно-объектном и функционально-структурном аспектах, когнитивный и синергетический подходы; методы и приемы научного исследования, в том числе экономическая диагностика и мониторинг, ситуационный, структурный и динамический анализ, методы компаративистики, концептуальное и экономико-математическое моделирование, табличная и графическая интерпретация фактологической информации.

Использование функционально-эвристического потенциала указанных методов, объединенных общей методологией и алгоритмом исследования, обеспечило научную обоснованность и достоверность результатов и выводов работы.

Информационно-эмпирической базой исследования явились материалы официальных данных Федеральной службы государственной статистики (Росстата) и ее региональных органов, Администраций ряда регионов России, федеральных и региональных программ социально-экономического развития, нормативных правовых актов федерального и регионального уровня, данные отечественной и зарубежной литературы, официальные и научные аналитические материалы электронно-информационной системы Интернет, а также собственные исследования автора. Репрезентативная совокупность использованных данных, их обработка, систематизация, анализ и экономическая интерпретация обеспечила достоверность результатов исследования и аргументированную обоснованность практических рекомендаций.

Научная новизна исследования состоит в разработке методологических и методических положений по управлению развитием регионального рынка недвижимости.

Элементами приращения научного знания обладают следующие положения диссертационного исследования:

1. Раскрыта сущность и дана расширенная трактовка недвижимой собственности как экономико-правовой категории, учитывающая двойственную природу собственности и особенности недвижимости как объекта экономических отношений; обоснована необходимость учета региональной трансформации отношений собственности в процессе управления развитием регионального рынка недвижимости.

2. Предложена авторская трактовка понятия «региональный рынок недвижимости» и раскрыта его социально-экономическая сущность, позволяющая выделить специфические свойства регионального рынка недвижимости как сложной полифункциональной территориальной социально-экономической подсистемы; выявлены и структурированы актуальные проблемы развития регионального рынка недвижимости, заключающиеся в неравномерном формировании и развитии его инфраструктуры, отсутствии действенного управления внешними эффектами и трансакционными издержками, определяющие основные направления совершенствования процессов управления развитием регионального рынка недвижимости.

3. Выявлены и систематизированы факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости, агрегированные в три основные группы: факторы, связанные с состоянием национальной экономики; факторы, связанные с состоянием региональной экономики; факторы, связанные с уровнем развития локальных рынков недвижимости и показано их влияние на состояние и динамику развития регионального рынка недвижимости.

4. Предложена методология оценки степени развития рынка недвижимости на региональном уровне, позволяющая сформировать интегральный показатель развития регионального рынка недвижимости; выявлена взаимозависимость развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона.

5. Раскрыта роль института частной собственности как основополагающего фактора институциональной организации регионального рынка недвижимости; выявлены институциональные условия функционирования и развития данного рынка, заключающиеся в уровне развития отношений собственности, способов контракции, институтов и организаций рынка недвижимости, инфраструктурной составляющей рынка.

6. Обоснованы базовые компоненты системы управления развитием регионального рынка недвижимости, включающие институциональную среду, институциональную и организационную структуру; раскрыта роль организационной структуры как активного элемента системы управления, что позволяет создать условия для стимулирования развития регионального рынка недвижимости и экономического роста региона в целом.

7. Выявлены предпосылки и показана необходимость стратегического подхода к управлению развитием регионального рынка недвижимости, сформирована концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости, основанная на сочетании механизмов свободного рыночного регулирования, саморегулирования и государственного регулирования, учитывающая особую роль институциональной и организационной структуры рынка недвижимости в процессах управления.

8. Предложена методология управления внешними эффектами на региональном рынке недвижимости, включающая механизм управления и методику расчета корректирующего платежа на базе оценочных технологий, направленная на повышение эффективности управления развитием регионального рынка недвижимости.

9. Разработана методология управления трансакционными издержками на региональном рынке недвижимости; предложена комплексная классификация трансакционных издержек и методика их количественной оценки, основанная на методе прямого расчета, в целом направленная на создание условий, необходимых для эффективного использования недвижимости в процессе воспроизводства региональной социально-экономической системы.

Теоретическая значимость результатов исследования определяется актуальностью поставленных задач и достигнутым уровнем разработанности проблематики, обобщением теоретического и практического опыта решения аналогичных научных проблем, обоснованием концептуально-методологических подходов, направленных на формирование, функционирование и развитие регионального рынка недвижимости. Теоретические результаты исследования позволяют расширить горизонты научного поиска и сконцентрировать внимание на малоразработанных аспектах управления развитием регионального рынка недвижимости.

Практическая значимость результатов исследования заключается в разработке методологических принципов и положений, реализация которых способна обеспечить положительный эффект в процессе управления развитием регионального рынка недвижимости.

Теоретические и методические наработки, а также содержащийся в тексте диссертации эмпирико-фактологический материал, наряду с вышеуказанными формами практического воплощения результатов исследования, используются в учебном процессе в ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» при разработке и преподавании учебных курсов «Оценка стоимости недвижимости», «Основы оценки стоимости имущества», «Основы оценки стоимости предприятия (бизнеса)», «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и в Учебно-методическом центре экономического факультета ГОУ ВПО СПбГУ в рамках курса по программе «Оценочная деятельность» и могут использоваться в других вузах соответствующего профиля.

Апробация результатов исследования. Результаты поэтапной разработки проблемы докладывались на IV Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2007), V Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2008), Петербургском экономическом форуме (Санкт-Петербург, 2007), III Международной научно-практической конференции «Оценочные технологии в экономических процессах» (Санкт-Петербург, 2004), Межрегиональной научно-практической конференции «Проблемы науки и практики IV Кирилло-Мефодиевские чтения» (Луга, 2007), IХ Межвузовской конференции аспирантов и докторантов «Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе» (Санкт-Петербург, 2007) и других конференциях, проходивших в г.г. Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург.

Результаты исследования использованы при выполнении научно-исследовательских проектов в рамках целевой программы «Развитие научного потенциала высшей школы»: «Трансформация отношений собственности в современной России» (2006-2008г.г.), «Управление имущественными ресурсами региона» (2006-2008 гг.), в рамках Федеральной целевой научно-технической программы «Исследования и разработки по приоритетным направлениям развития науки и техники»: «Научно-организационное, методическое и техническое обеспечение организации и поддержки научно-образовательных центров в области экономики и осуществление на основе комплексного использования материально-технических и кадровых возможностей совместных исследований и разработок» (2002-2006г.г.), в рамках НИР по гранту для поддержки научно-исследовательской работы аспирантов и докторантов Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета (2007-2008г.г.) и других.

Публикация результатов исследования. По теме диссертации опубликовано 42 работы общим объемом 57,64 п.л., в том числе 4 монографии (3 – в соавторстве), 10 статей в изданиях, рекомендованных ВАК.

Структура диссертации последовательно раскрывает цель и задачи исследования. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, списка литературы, включающего 231 позицию и приложений.

Во введении обоснованы актуальность, цель и задачи исследования, научная новизна, теоретическая и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе «Недвижимая собственность и ее роль в экономической системе региона» исследована сущность понятия «недвижимая собственность» и ее роль в экономической системе региона, раскрыты вопросы трансформации отношений собственности в сфере недвижимости и выделены факторы, влияющие на развитие отношений собственности в сфере недвижимости. Проанализированы региональные особенности трансформации отношений собственности в сфере недвижимости методом структурных сдвигов, отмечено их влияние на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости.

Во второй главе «Региональный рынок недвижимости как полифункциональный элемент системы региональных рынков» предложена авторская трактовка понятия «региональный рынок недвижимости», проанализированы свойства системы «региональный рынок недвижимости» как сложной территориальной социально-экономической подсистемы с позиции системной теории и выделены основные и специфические ее свойства. Показана взаимосвязь степени развития рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона. Предложена методология формирования интегрального показателя развития регионального рынка недвижимости.

Третья глава «Инфраструктурные и институциональные аспекты функционирования и развития регионального рынка недвижимости» раскрывает особенности институциональной организации рынка недвижимости региона, рассматриваются недостатки и пробелы формирования инфраструктуры как структурного элемента регионального рынка недвижимости и предлагаются рекомендации по совершенствованию методологии управления экономическими отношениями в процессе управления региональным рынком недвижимости, на базе взаимного влияния элементов организационной и институциональной структуры.

Четвертая глава «Концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости» представлена концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости. Показана необходимость стратегического подхода к управлению функционированием и развитием регионального рынка недвижимости, обоснована необходимость формирования концепции развития регионального рынка недвижимости.

В пятой главе «Управление трансакционными издержками в системе управления развитием регионального рынка недвижимости» раскрываются вопросы методологии и анализа трансакционных издержек на рынке недвижимости как основы оценки управленческих воздействий. Предложена авторская классификация трансакционных издержек на рынке недвижимости и метод количественной оценки трансакционных издержек в рамках метода прямого расчета.

В заключении подведены итоги исследования, сформулированы основные выводы и предложения по направлениям дальнейших исследований в области управления развитием регионального рынка недвижимости.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ


загрузка...