Методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости (на примере Москвы и Московской области) (05.10.2009)

Автор: Стерник Сергей Геннадьевич

Стерник Сергей Геннадьевич

Методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости

(на примере Москвы и Московской области)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

(региональная экономика)

08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации

на соискание ученой степени

доктора экономических наук

Москва – 2009

Работа выполнена на кафедре «Финансы и кредит» Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации

Научный консультант: доктор экономических наук, профессор

Бабленкова Ирина Ивановна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор, Заслуженный экономист РФ

Федотова Марина Алексеевна

доктор экономических наук, профессор

Сенчагов Вячеслав Константинович

доктор экономических наук, профессор

Григорьев Владимир Викторович

Ведущая организация: Академия народного хозяйства при Правительстве РФ

Защита состоится «1» декабря 2009 г. в 12.00 часов на заседании диссертационного совета по экономическим наукам Д 226.003.01 при Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации по адресу: 109456, Москва, 4-й Вешняковский пр-д, д.4, ауд.113

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации

Автореферат разослан «____» ____________2009 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

кандидат экономических наук В. М. Смирнов

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования

Изучение истории функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира приводит к выводу, что недостаточное внимание к научному качеству аналитической поддержки является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х - начале 90-х годов и кризис 2007 г., длящийся по сегодняшний день. В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объема данных, характеризующих текущие условия.

В нашей стране на начальной стадии развития рынка недвижимости результаты мониторинга рынка и его анализа не удовлетворяли специалистов и потребителей и по иным причинам. Оказалось, что наработанные как за рубежом, так и в отечественной науке и практике методы экономического анализа малоприменимы в условиях переходной экономики. С одной стороны, зарубежные методы ориентированы на сформировавшийся, информационно открытый рынок, функционирующий в условиях стабильной политической и макроэкономической обстановки, стабильного и развитого законодательства. Сбор информации о рынке, ее обработка, анализ и прогнозирование не требуют специфических методов и чрезвычайных усилий. С другой стороны, оставшиеся в наследство отечественные методы экономического и статистического анализа отраслей плановой, централизованной экономики плохо адаптируются к понятиям и закономерностям рыночной экономики.

По этой причине возникла настоятельная потребность в создании научной методологии анализа рынка недвижимости, опирающейся на опыт стран с многолетними рыночными традициями, но адекватной к специфике современного состояния переходного периода отечественной экономики и рынка недвижимости.

При этом наиболее актуальными проблемами (направлениями) развития методологии являлись:

- в интересах институционального развития организационно-экономических механизмов управления - общий макрофинансовый экономико-статистический анализ рынка недвижимости России как сектора национальной экономики по регионам и сегментам рынка;

- в интересах сравнения инвестиционной привлекательности регионов и повышения комплексной эффективности финансовых показателей проектов - финансовый инвестиционный анализ и проектный консалтинг рынка недвижимости;

- в интересах развития методологии финансового анализа и оценки недвижимых активов предприятий и иных субъектов рынка - оценочный анализ рынка недвижимости.

И если первая проблема достаточно успешно решалась широким кругом ученых и специалистов с 1993 года, то в области финансового инвестиционного и оценочного анализа и консалтинга рынка недвижимости по настоящее время оставались системные методологические пробелы и ряд нерешенных прикладных задач.

Изложенные обстоятельства определяют актуальность выбранной темы, целей и задач диссертационной работы.

Степень научной разработанности проблемы исследования

С момента начала переходного периода в российской экономике и зарождения рынка началось изучение российскими учеными вопросов финансового инвестиционного анализа и оценки земельно-имущественных активов в различных целях и аспектах: совершенствования управления государственной собственностью, кадастрового учета, вовлечения в рыночный оборот, разработки механизмов приватизации, инструментов налогообложения, изъятия для государственных нужд, ипотечного кредитования, инвестиционного проектного финансирования (Бабленкова И.И., Волович Н.В., Грибовский С.В., Григорьев В.В., Иванкина Е.И., Прорвич В.В., Лейфер Л.А., Новиков Б.Д., Носов С.И., Озеров Е.С., Рутгайзер В.М., Севостьянов А.В., Тарасевич Е.И., Федотова М.А., Черняк В.З. и др.). Накопленные научные результаты, перечисленные выше, относятся или к методологии финансового анализа внутренней экономики объекта недвижимости или к объектному анализу рынка в статическом состоянии, но не уделяют внимание методам анализа и закономерностям развития рынка в целом как динамической системы. Причиной этого является тот факт, что инвестиционный анализ одного обьекта с целью оценки доходным подходом и статистический анализ рынка с целью индивидуальной или массовой оценки объектов сравнительным подходом является более узкой задачей по отношению к инвестиционному анализу региональных и локальных рынков в интересах управления эффективностью проектов.

Развернутое отражение различные вопросы развития российского рынка недвижимости и его отдельных элементов нашли в трудах Косаревой Н.Б. и научного коллектива Фонда «Институт экономики города», а также в трудах Асаула А.Н., Бузырева В.И., Булановой Н.В., Горемыкина В.А., Грошак Е.В., , Острина А.И., Руднева А.В., Чекалина В.С., Хуторецкого А.Б. и др. Однако вопросы методологии анализа рынка недвижимости как сложной пространственной регулируемой социально-экономической системы в этих работах требуют дальнейшего развития.


загрузка...