Методологические проблемы развития системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города (05.07.2012)

Автор: Ушанова Наталья Анатольевна

Цель диссертационной работы заключается в развитии методологии, методических и практических рекомендаций по формированию системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города в соответствии с современными требованиями, закономерностями и условиями организации рыночных отношений. Для достижения сформулированной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи исследования:

- уточнение понятия теоретико-методологической сущности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города;

- обоснование выделения составляющих системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города для расширения возможности мониторинга и регулирования рынка жилой недвижимости в интересах устойчивого развития городского хозяйства;

- разработка концепции регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующей его переводу на инновационный путь развития;

- выявление и систематизация наиболее значимых факторов влияния внешней и внутренней среды на составляющие и параметры регулирования рынка жилой недвижимости крупного города;

- обоснование методологических предпосылок и разработка концептуальной модели регулирования рынка жилой недвижимости крупного города на основе формирования и развития институциональной среды;

- обоснование методического подхода к регулированию рынка жилой недвижимости крупного города, обеспечивающего определение и контроль достижения целевых значений по внешним и внутренним параметрам устойчивого развития исследуемого рынка;

- разработка механизма регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующего росту уровня его экономической устойчивости и инвестиционной привлекательности;

- предложение комплекса мероприятий по повышению эффективности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города на основе создания специализированного центра мониторинга, регулирования и развития рынка жилой недвижимости;

-  разработка рекомендаций по формированию и реализации программ устойчивого развития жилищного комплекса городского округа Самара.

Область диссертационного исследования. Основные положения и выводы работы соответствуют п. 1.3.70 «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики»; п.1.3.72 «Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство)», паспорта номенклатуры специальности 08.00.05 – «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)».

Объект исследования – рынок жилой недвижимости крупного города.

Предмет исследования – организационно-экономические отношения, возникающие в процессе регулирования рынка жилой недвижимости крупного города.

Гипотеза исследования предполагает, что в условиях активного развития крупных городов, динамично меняющейся рыночной среды, усиления конкурентной борьбы и активизации кризисных явлений повышается потребность в эффективном регулировании рынка жилой недвижимости крупного города. Результатом данных действий станет повышение устойчивости исследуемого рынка, расширение возможностей его мониторинга и регулирования, формирование методологии комплексного воздействия на рынок жилья, рационализация взаимосвязей и механизмов взаимодействия его участников. Это позволит эффективно перераспределить ресурсы на рынке жилья в интересах устойчивого развития города без ущерба индивидуальным интересам инвесторов и других заинтересованных сторон на различных уровнях регулирования исследуемого рынка.

Теоретической и методической основой работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам развития методологии регулирования рынка недвижимости, в частности крупного города, формирования федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства. При решении теоретических и прикладных задач были использованы общенаучные методы исследования, методы системного и сравнительного анализа, методы факторного анализа и экспертных оценок, экономико-математического моделирования, методы управления ресурсами и ряд других. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили федеральные и региональные нормативно-правовые акты по вопросам функционирования строительных организаций и комплексов; официальные данные Федеральной службы государственной статистики, Министерства экономического развития РФ, Министерства регионального развития РФ, программные документы и проекты целевых комплексных программ; факты, выводы и положения, опубликованные в научных изданиях России и других стран; данные глобальной информационной сети Интернет; аналитические отчеты экспертов в сфере строительства; а также результаты исследований и расчетов автора диссертации.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии методологии, методических и практических рекомендаций по регулированию рынка жилой недвижимости крупного города на основе выделения социальной, институциональной, экономической, инвестиционной и инфраструктурной составляющих; формирования и развития институциональной среды, использования объектов инфраструктурного комплекса и инструментов организационно-методического сопровождения исследуемого рынка, способствующих росту уровня его экономической устойчивости и инвестиционной привлекательности, ориентированных на повышение качества жизни населения.

Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем:

- уточнено понятие теоретико-методологической сущности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города как экономической категории, характеризующей воздействие множества взаимосвязанных институтов государственного управления и саморегулирования на совокупность объектов жилья и их собственников, реализуемое на основе организации рационального взаимодействия сторон в интересах развития города на различных уровнях управления. Эта трактовка позволяет предложить авторскую классификацию рынка жилой недвижимости и по-новому взглянуть на проблему его системного регулирования с позиций теории устойчивого развития исследуемого рынка;

- обосновано выделение пяти составляющих системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города: социальной, формирующей условия для повышения активности и удовлетворенности населения; институциональной, выступающей как совокупность элементов и институтов государственного управления и саморегулирования; экономической, отражающей основные результаты взаимоотношений между участниками рынка жилой недвижимости; инвестиционной, характеризующей ресурсное обеспечение сделок с объектами жилья в интересах перспективного развития города; инфраструктурной, обеспечивающей эффективное функционирование объектов жилья на всех этапах их жизненного цикла. Предложенная классификация расширяет возможности мониторинга и регулирования рынка жилой недвижимости в интересах устойчивого развития города;

- разработана концепция регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующая его переводу на инновационный путь развития и базирующаяся на принципах и методах теории организации систем, институционального и устойчивого развития, используемых при построении и организации взаимодействия участников исследуемого рынка. Отличительной особенностью концепции является интеграция составляющих системы регулирования рынка жилой недвижимости с учетом специфики взаимодействия его участников и перераспределения их функционала в зависимости от стратегических задач развития и характеристик объектов жилья, выраженных в показателях устойчивого развития рынка. Концепция обеспечивает необходимые предпосылки для разработки методологии системного воздействия на рынок жилья в виде соответствующих положений, методов и механизма регулирования, ориентированных на эффективную организацию исследуемого рынка;

- выявлены и систематизированы наиболее значимые факторы влияния внешней и внутренней среды на социальные, институциональные, экономические, инвестиционные и инфраструктурные параметры регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, ранжирование которых по уровню ресурсоотдачи и характеру взаимодействия на рынок жилья позволило предложить систему количественной и качественной оценки устойчивости развития исследуемого рынка. Разработан алгоритм ранжирования факторов влияния внешней и внутренней среды на устойчивость рынка жилой недвижимости, способствующий комплексному учету параметров развития исследуемого рынка;

- обоснованы методологические предпосылки и разработана концептуальная модель регулирования рынка жилой недвижимости крупного города на основе формирования и развития институциональной среды, использования объектов инфраструктурного комплекса и инструментов организационно-методического сопровождения исследуемого рынка с учетом жизненного цикла объектов жилой недвижимости, что обеспечивает необходимые условия для развития системы регулирования рынка жилья. Предложена методология развития системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, ориентированная на повышение устойчивости объектов жилищного комплекса и социальной защищенности различных слоев населения, учитывающая зарубежный опыт и способствующая оптимизации ресурсного обеспечения участников рынка по критерию ресурсоотдачи, объединяющая методы формирования и комплексного инфраструктурного сопровождения объектов жилья, а также формирующая рациональные взаимосвязи и механизмы эффективного взаимодействия участников исследуемого рынка;

- обоснован методический подход к регулированию рынка жилой недвижимости крупного города, обеспечивающий определение и контроль достижения целевых значений по внешним и внутренним параметрам устойчивого развития исследуемого рынка. Отличительной особенностью предложенного подхода является использование методов программно-целевого управления, институционального взаимодействия, ресурсного обеспечения, факторного анализа, экспертных оценок, а также механизмов контроля достижения целевых значений показателей, характеризующих социальные, институциональные, экономические, инвестиционные и инфраструктурные составляющие устойчивого развития рынка жилья;

- разработан механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующий росту уровня его экономической устойчивости и инвестиционной привлекательности, учитывающий объем административной и инфраструктурной нагрузки на рынок, а также ориентированный на повышение качества жизни населения. Практическая реализация механизма регулирования в городском округе Самара позволила обосновать условия пространственной реорганизации города на различных уровнях управления, стратегию диверсификации жилищного комплекса, а также разработать совокупность программ развития малого бизнеса и повышения устойчивости объектов жилищной инфраструктуры, обеспечивающих функционирование рынка жилой недвижимости;

- предложен комплекс мероприятий по повышению эффективности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, основными элементами которого являются: мониторинг качества жилищных условий и обеспеченности населения жильем; создание центров развития межрегионального сотрудничества и кооперации в сфере жилищного строительства; усиление ответственности за формирование административных барьеров развития рынка и нецелевое использование средств; расширение возможностей коллективного инвестирования и управления жильем; а также формирование программ улучшения жилищно-коммунального обслуживания населения. Обосновано, что практическое использование предложенного комплекса мероприятий в городском округе Самара позволит повысить активность участников регионального рынка жилой недвижимости, существенно сократить риски взаимодействия участников рынка и обеспечить устойчивость его экономического развития;

- разработаны методические рекомендации по формированию и реализации программ устойчивого развития жилищного комплекса городского округа Самара, ориентированные на сокращение потерь региона от возможных неблагоприятных последствий развития рынка жилья. Отличительной особенностью предложенных рекомендаций является усиление мониторинга рынка жилой недвижимости крупного города в части создания центров развития межрегионального сотрудничества и кооперации в сфере жилищного строительства. Это решает проблему перераспределения ресурсов на рынке жилья в интересах устойчивого развития города без ущерба индивидуальным интересам инвесторов и других заинтересованных сторон на различных уровнях управления.

Теоретическая значимость результатов работы заключается в том, что основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят существенный вклад в теорию и методологию регулирования и развития системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, формирования федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства. Результаты настоящего исследования могут быть использованы как методический и учебный материал при преподавании в вузах и учебных заведениях дополнительного профессионального образования по дисциплинам «Экономика недвижимости»; «Основы управление недвижимостью»; «Экономика строительства», «Оценка недвижимости и бизнеса», «Управление многоквартирными домами» и т.п.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что их использование позволит повысить эффективность регулирования рынка жилой недвижимости крупного города. Практическая ценность работы состоит в возможности использования ее положений и выводов при регулировании рынка жилой недвижимости крупного города и позволяет:

- своевременно выявить жилищные проблемы и направления ее решения для рынка жилой недвижимости крупного города;

- разработать организационно-экономический механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города;

- систематизировать методы развития системы регулирования рынка жилой недвижимости;

- разработать модель эффективного распределения ресурсов на рынке жилой недвижимости крупного города;

- существенно улучшить механизм регулирования рынка жилой недвижимости и обеспечения устойчивости жилищного комплекса крупного города;

- повысить инвестиционную привлекательность рынка жилой недвижимости крупного города;

- разработать стратегию повышения эффективности регулирования рынка жилой недвижимости и методические рекомендации по разработке и реализации программ устойчивого развития жилищного комплекса крупного города.

Достоверность и обоснованность основных результатов и выводов исследования обусловлена: методологическими и теоретическими предпосылками исследования теорий и методов регулирования рынка жилой недвижимости крупного города; использованием методов и методик, адекватных предмету и задачам исследования; корректным формированием и применением методов мониторинга, регулирования и развития рынка жилой недвижимости крупного города.

Апробация и внедрение результатов исследования. Внедрение результатов исследования в производственную деятельность подтверждена справками от структурных департаментов Министерства строительства Самарской области, ООО «Стройинвест». Результаты исследования используются в учебном процессе Самарского государственного архитектурно-строительного университета при подготовке курса лекций «Экономика строительства» и «Управление проектами».

Апробация результатов исследования осуществлялась на научных семинарах, международных, всероссийских и региональных научных конференциях. В частности, результаты исследования были обсуждены и одобрены на следующих международных научных конференциях: «Строительство-2007, 2008» (Ростов-на-Дону, 2007, 2008), «Актуальные проблемы экономики, социологии и права в современных условиях» (Пятигорск, 2010), «Современные тенденции в экономике и управлении: новый взгляд» (Новосибирск, 2010, 2011), «Актуальные вопросы экономических наук» (Новосибирск, 2010), «Экономика и эффективность организации производства» (Брянск, 2010), «Проблемы современной экономики» (Новосибирск, 2010, 2011), «Модернизация современного общества: пути созидания и развития (экономические, социальные, философские, правовые тенденции)» (Саратов, 2011), «Социально-экономические проблемы развития предприятий и регионов» (Пенза, 2011), «Интеграция науки и производства» (Тамбов, 2011), «Социально-экономические проблемы современного общества» (Пенза-Прага, 2011), «Перспективы и тенденции развития современного инновационного общества в эпоху перемен (экономика, социология, философия, право)» (Саратов, 2011), «Управление экономическими системами» (Пенза, 2011), «Инновационная экономика и промышленная политика региона (ЭКОПРОМ-2011)» (Санкт-Петербург, 2011), «Проблемы и перспективы развития экономики и управления» (Новосибирск, 2011); всероссийских научных конференциях: «Современная Россия: экономика и государство» (Москва, 2005, 2006), «Экономическое развитие России: институты, инфраструктура, инновации, инвестиции» (Иваново, 2010), «Регионы России: проблемы, перспективы, решения» (Москва, 2010), «Модель российской экономической системы: тенденции, проблемы и перспективы целеполагания и отраслевого менеджмента» (Волгоград, 2010), «Инновации. Интеллект. Культура» (Тобольск, 2010), «Управление, финансы, право: тенденции и перспективы развития в условиях инновационной экономики» (Тверь, 2011); 56, 59, 61, 64, 66, 67, 68-й региональных научно-практических конференциях (Самара, 1999, 2002, 2004, 2007, 2009, 2010, 2011).

Публикации. Основное содержание диссертационной работы отражено в 58 печатных работах, включая 5 монографий, 13 статей в ведущих рецензируемых научных журналах, доклады на конференциях. Общий объем опубликованных работ составляет 57,2 п.л., из них авторский вклад – 47,1 п.л.


загрузка...