Методология и практика привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов (03.10.2011)

Автор: Козлова Светлана Вячеславовна

Так, в результате кризиса происходит перераспределение земель между собственниками посредством приобретения значительных земельных площадей банковскими организациями в процессах трансформации заложенных земельных участков в собственность залогодержателя. Банки, в свою очередь, становятся заинтересованы в консервации сложившихся отношений, вследствие чего они являются еще более неэффективными собственниками. В целях предотвращения процесса бесконтрольного приобретения современными банками земельных ресурсов и превращения их в монопольных земельных собственников целесообразно вменение им в экономическую обязанность процессов продажи в течение некоторого периода времени земель должников, полученных в результате просроченных платежей либо залоговых торгов

Кроме того, увеличивается количество спекулятивных операций, связанных с краткосрочной скупкой земель в целях последующей перепродажи. Спекулятивные процессы нарастают в условиях отсутствия цивилизованной рыночно-институциональной среды и стоимостных дисбалансах на земельные ресурсы, выступая причинно-следственными механизмами непроизводственного приобретения земель. Чтобы сократить количество спекулятивных операций целесообразно вводить экономические регуляторы данных процессов, например, ввести высокие ставки налога на землю при краткосрочном владения земельными участками. В этом случае и государство получит увеличение дохода в результате ускоренного рыночного оборота земель, и землевладельцы будут разумнее подходить к данным операциям.

В результате автором сделан общий вывод о том, что процесс формирования цивилизованного правового поля земельных отношений и соответственно земельного рынка в России еще не завершен. Неразвитость земельного законодательства приводит к появлению негативных тенденций, рисков и в конечном итоге может отрицательным образом сказаться привлечение инвестиций в российскую экономику. В связи с этим возникает необходимость в принятии адекватных мер законодательного регулирования возникающих провалов.

2.2. В работе исследованы особенности российского земельного рынка.

Для оценки сложившихся в России взаимосвязей между активностью на земельном рынке землепользователей, инвестиционной активностью и уровнем экономического развития региона в целом с помощью корелляционно- регрессионных статистических методов были проанализированы взаимосвязи выбранных показателей в разрезе субъектов РФ.

В работе автором использовался поэтапный метод проведения анализа.

На первом этапе было сформировано два блока показателей. Первый блок – показатели интенсивности вовлечения земли в хозяйственный оборот и масштаба этих сделок, затрагивающих площадь вовлеченный в оборот земли. Земельные показатели разбиты на подгруппы в зависимости от рынка земли (первичный рынок государственных и муниципальных земель и вторичный – операции с землей между юридическими и физическими лицами) и вида сделок по земле, которые они отражают (аренда, продажа, залог). Интенсивность земельного оборота характеризовалась показателями различных видов земельных сделок на душу населения и на единицу площади.

????????????

-чески значимого отличия от нуля выборочного парного коэффициента корреляции для всех сформированных пар показателей; оценена сила связи.

Результатом первого этапа проведенного анализы стала корреляционная матрица, позволившая из всех пар показателей отобрать только связанные с земельными показателями, корреляционно зависимые и значимые.

На втором этапе исследования были построены регрессионные модели на массиве информации по всем регионам. В качестве вариантов оценки статистической зависимости между отобранными экономическими показателями проверялось наличие линейной и квадратичной связи. Получены следующие значимые результаты (уравнения имеют статистически надежные коэффициенты регрессии, величины коэффициентов детерминации свидетельствуют о достаточно тесной взаимосвязи показателей).

1. Регрессионная модель, характеризующая влияние на земельную активность инвестиционной деятельности имеет следующий вид:

Y = 2,734 + 0,2 Х1 - 0,0119 Х2

(Y- количество всех сделок по земельным участкам в регионе на единицу площади земель региона (тыс. га); X1 – инвестиции в основной капитал на единицу площади земель региона (тыс. га), Х2 – валовый региональный продукт на душу населения).

2. Регрессионная модель, характеризующая влияние на земельную активность иностранных инвестиций имеет также линейную зависимость:

Y = 3,925 + 0,0131 Х1 - 0,0108Х2

Y- количество всех сделок по земельным участкам в регионе на единицу площади земель региона (тыс. га); X1- иностранные инвестиции в экономику на единицу площади земель региона (тыс. га), Х2 – валовый региональный продукт на душу населения).

Величина коэффициента детерминации свидетельствует о взаимосвязи между показателями, однако в меньшей степени, чем в случае с российскими инвестициями.

3. Показатель, отражающий интенсивность сделок на первичном рынке земли в регрессионной модели ведет себе аналогично показателю общих сделок, что указывает то, что в общей величине сделок подавляющая доля приходится на первичный рынок:

Y = 1,47 + 0,0603 Х1 - 0,047 Х2

Y- количество сделок по земельным участкам на первичном рынке в регионе на единицу площади земель региона (тыс. га), X1 – инвестиции в основной капитал на единицу площади земель региона (тыс. га), Х2 - валовый региональный продукт на душу населения)

4. Залог земли.

Анализ статистических данных показал, что на вторичном земельном рынке существует устойчивая связь между количеством вложенных в регион российских инвестиций и залоговых операций:

Y= 0,062 - 0,00741 X2+0,00029Х

Вид зависимости (квадратичной функции с отрицательным коэффициентом) указывает на то, что существует предел в размере инвестиций, после которого увеличение размера инвестиций приводит не к увеличению, а к уменьшению залоговых операций.

В ходе исследования было выявлено:

1) Наиболее тесная зависимость существует между различными показателями инвестиционной активности (в том числе иностранные инвестиции) и земельными показателями интенсивности вовлечения государственной и муниципальной земли в оборот. Экономически это объяснимо: инвестирование связано с вовлечением в инвестиционный процесс земельных ресурсов, так как земля является основой для реализации инвестиционного проекта (будь то строительство или реконструкция) в реальном секторе экономики, имеет место приобретение целостных имущественных комплексов.

2) Выявленная отрицательная зависимость между уровнем валового регионального продукта и показателем вовлечения земли в оборот может указывать на два фактора:

- чем богаче регион, тем меньше нуждаются экономические агенты в привлечении земли как актива для своей хозяйственной деятельности;

- недооцененность земельных ресурсов в определенной степени проявляется в том, что поступления от использования земли (от вовлечения земли в рыночный оборот) существенно не влияют на местные бюджеты.

3) Расчеты подтверждают сложившуюся зависимость между инвестиционной активностью и ростом земельных сделок на первичном рынке (как по аренде, так и всех сделок), и ее отсутствие для земельного оборота на вторичном рынке земли (за исключением залога).

4) Выявлена достаточно тесная и устойчивая зависимость между инвестициями и сделками по залогу земли на вторичном рынке, что указывает на поступательное развитие земельной ипотеки. Для сравнения - проведенные аналогичные исследования по данным на начало 2000-х годов указывали на отсутствие какой-либо зависимости между указанными показателями.

В диссертационном исследовании с целью выявления механизмов привлечения инвестиций в эффективное использование земли был проведен анализ условий, способствующих инвестиционной активности.

С этой целью было произведено ранжирование регионов по инвестиционно-земельной активности относительно среднероссийского уровня выбранных показателей.

Первая группа регионов характеризуется высоким уровнем земельных сделок и высоким уровнем инвестиционной активности (т.е. у всех, попавших в первую группу, регионов значения обоих показателей выше среднего по России). Условно этот тип регионов обозначен как ВВ. Вторую группу сформировали регионы, у которых показатель земельных сделок выше среднего, но показатель инвестиционной активности – ниже (ВН). Третья группа – небольшая по составу – характеризуется невысоким уровнем земельных сделок, но высокой инвестиционной активностью (НВ). Четвертую группу составляют регионы с низким оборотом земли и слабой инвестиционной активностью (НН). В каждой из образовавшихся групп была проведена оценка связи между земельной и инвестиционной активностью, которая показала, что в каждой группе существует некоторая взаимосвязь между показателями, но с очень разной теснотой связи; самая тесная взаимосвязь в первой группе.

Проведенное исследование позволило подтвердить выдвинутое в работе предположение, что развитие земельного рынка, совершенствование земельных отношений, социально-экономическая стабильность и правовая проработка проблем приводят, как показывает ситуация в развитых странах, к росту инвестиционной привлекательности городов, регионов, особых экономических зон. И наоборот: нерешенность земельных проблем отторгает потенциальных инвесторов. Что касается ситуации в России, то существуют основания предположить, что земельный фактор начинает играть все большую роль в инвестиционной политике регионов, и это подтверждается наличием развитых регионов с высокими показателями взаимосвязей между инвестициями и активностью земельного рынка. Ввиду неоднородности экономического пространства России анализ условий, способствующих инвестиционной активности, проводится в разрезе регионов. Ранжирование регионов по интенсивности наличия или отсутствия таких взаимосвязей позволяет выявить существующие проблемы и определить пути совершенствования земельной политики как в целом по России, так и в разрезе регионов.

3. В главе «Земельные ресурсы как материальная основа формирования механизмов инвестирования инновационной экономики» раскрывается многообразие сущностных качеств земельных ресурсов и их роль в современных городских системах; особенности и свойства земли как уникального товара, особенности, функции и роль рынка городской земли в процессе перевода экономики на инновационный путь развития, а также обосновывается необходимость государственного регулирования рыночного оборота городских земель.

В ходе исследования выявлены и структурированы проблемы в области земельно- имущественных отношений, от решения которых зависит переход многих городских систем в фазу развития при постоянном поддержании условий стабильности, в том числе:

Отсутствие выкупа земли большинством приватизированных предприятий.

Острая проблема для крупных городов – пустующие территории промышленных комплексов.


загрузка...